Никогда такого не было — и вот опять. Только привыкли к стабильности и доллару в коридоре 2−2,3 рубля, как обнаружили, что доллар за два дня вырос до 2,5414 рубля (рост 25% к октябрю между прочим). В обменниках его продают и вовсе по 2,7. И начало сегодняшних торгов не добавляет оптимизма. Шок, печаль, рефлекс — сбегать в обменник, хотя непонятно — зачем, вдруг завтра отскок…
Этот финт с валютой моментально ударил по самой нежной и нервной категории граждан — по людям, решающим жилищный вопрос. Что им сейчас делать и какие сценарии развития возможны?
Кто «попал», а кто — счастлив?
Государство обещало нам дедолларизацию строительной сферы, но так ее и не произошло. Даже УКСы в проектных декларациях указывали цены в долларах по курсу Нацбанка, не говоря уж о коммерческих застройщиках. Последние активно рекламировали рассрочки по оплате метров. И первыми из-за роста курса попали те, кто влез в рассрочку, привязанную к валюте, имея зарплату в рублях. Платежи по графику делать нужно, в рублях они за два дня выросли на 4%, в отличие от зарплаты.
Улыбаются и машут те, кто взял кредиты в прошлом году, пока цены еще были умеренными, а кредиты только стали доступнее. Но опасливо улыбаются люди, у которых кредит привязан к ставке рефинансирования, — он хоть и в рублях, но ставка может и повыситься.
Счастливчики — те, кто читал экспертов, выжидал пика и в начале года «скинул лишние метры», а вырученные деньги сберег.
И всех, и счастливчиков, и «попавших», и тех, кто только думал об улучшении жилищных условий, но эпопею не начинал, сейчас интересует, чего ждать?
В принципе возможны три сценария. И мы их уже проходили. Спойлер: все три ведут к снижению стоимости квадратного метра — вопрос только в скорости достижения ценового дна и количестве пострадавших.
Сценарий 1. Рубль укрепится, кредитование не свернут.
Если кредиты будут до 13%, то мы вернемся к тому, что было буквально несколько дней назад. Но вернемся с новым знанием: угроза кризиса реальна, просто отсрочена. Строиться в рассрочку в валюте — неоправданный риск. Кредиты могут исчезнуть или подорожать в любой момент. Цены на жилье завышены.
А белорусы рисковать не любят. И в периоды потрясений начинают слушать экспертов. А все белорусские экономисты сейчас пытаются оценить не то, будет кризис или нет, а насколько глубоким он будет.
И реагируют белорусы довольно быстро. Большинство желающих улучшить жилищные условия ушли в самоизоляцию. И будут ждать, когда все рассосется (или не рассосется) — и пандемия, и угроза скачущего рубля.
Сделок будет меньше, но они будут. Цепочные и с кредитами. Люди все равно будут одалживать деньги у банков, потому что «а вдруг завтра не будет, а сами не накопим», ну и «авось, если все ляснется, выплаты по кредитам не будут увеличивать, как не увеличили после девальвации 2011-го».
Первыми на некоторое снижение спроса отреагируют застройщики: объявят умеренные акции и скидки. За ними потянутся продавцы вторички. Но снижение цен не будет резким.
Очень любопытный график опубликовал в фейсбуке заместитель гендиректора Национального кадастрового агентства Дмитрий Ритвинский.
На графике предсказано ценовое плато с марта по сентябрь 2020-го, затем плавное снижение цен в реальных сделках по февраль 2021. А дальше — резкое падение, в результате которого к концу 2021 года средняя цена в реальных сделках составит 980 долларов за квадратный метр.
Это частное мнение — не официальный прогноз. Но так могло бы быть, даже если бы на этой неделе рубль не сделал никаких движений.
Сценарий 2. Доллар 2,7, но кредитование не свернули
При этом сценарии подрастут ставки по кредитам. До 14−15%, например. Тоже вполне позитивное развитие ситуации. Но рынок, повторюсь, уже стал. Квартиры в рублях уже подорожали. А вот зарплаты не выросли.
Еще недавно эксперты говорили: цены подпитываются доступными кредитами, на рынок вышли не самые состоятельные граждане, которые наконец позволили себе одолжить у банка недостающие 20−30 тысяч долларов.
Только недавно это в рублях было 45−65 тысяч, а сейчас — 55−80 тысяч. И подтвержденные доходы, чтобы банк одолжил эти деньги, должны быть уже другими. А они, доходы, не выросли.
В общем, «обедневшие в долларовом эквиваленте» покупатели кредиты не получат — а это гарантирует снижение спроса, прежде всего — на новостройки (доля клиентов с кредитами там достигала по некоторым объектам 50%).
И дальше по традиционному сценарию: застройщики объявляют акции, скидки. Причем выиграют те, кто начнет объявлять акционные цены прямо сейчас, потому что дальше акции перейдут в перманентную распродажу и новые ЖК будут выходить уже сразу с «акционным» ценником. Вторичный рынок отреагирует почти синхронно — ему не привыкать.
Во втором сценарии предсказать скорость снижения цены будет проблематично. Очевидно, быстрее, чем при первом сценарии, но не за несколько месяцев, как при третьем. В августе выборы — и этот усредненный сценарий кажется самым вероятным.
Сценарий 3. Доллар скачет или растет, кредиты схлопнулись
Похожее тоже проходили, в кризисном 2015-м. Это сценарий, при котором себя будут уютно чувствовать только граждане, имеющие хороший валютный запас и постоянные доходы в долларах или евро. Впрочем, они себя прекрасно чувствуют во все времена.
Да, цены упадут, причем довольно резко. Но и доходы в валютном выражении — тоже. Жилищный вопрос отодвинется на второй план — на первый выйдет вопрос простого сведения концов с концами и созерцание дорожающей рыбы, детского питания и импортного корма для кота.
На грани выживания могут оказаться самые честные застройщики — купившие землю с аукционов, потратившие миллионы на снос и отселение, начавшие стройку по дорогим проектам. Те, у кого себестоимость самого ЖК под тысячу долларов за метр. В самом худшем сценарии есть и дольщики с плакатами под долгостроями.
Но в Минске самые большие стройплощадки получены по инвестпроектам или секретным договоренностям, там часто строят по самым дешевым проектам. Для таких застройщиков снижение прибыли с очень большой до просто большой будет процедурой неприятной, но не смертельной.
Еще часть застройщиков, переживших два кризиса, научились так минимизировать себестоимость метра, так хорошо просчитывать риски и так чутко реагировать на намеки на кризис, что просто снизят цены до средних по рынку, оставшись со своей стандартной прибылью.
А еще увидим бои между застройщиками, которые продали в рассрочку метры по 1400—1600 долларов, и их дольщиками, которые требуют расторгнуть договор и вернуть вложенное по курсу Нацбанка. Потому что не тянут больше выплаты. И потому что в соседнем ЖК метр уже по 1100.
Возможно, увидим метр и по 1000. А в панельках и дешевле — но, как и в предыдущие кризисы, мало кого это зрелище порадует.
Цена на вторичном рынке в третьем сценарии — как и во всех сценариях в принципе — будет падать вслед за ценой новостроек. Потому что массовому покупателю — около 30−40 лет, и он предпочитает квартиры, в которых никто не жил. На хрущевку или старую панельку соглашается, только если она значительно дешевле квартиры в новом доме.
Впрочем, если третий сценарий начнет реализовываться, то, скорее всего, осенью. Это уже не вопрос экономики — это вопрос политики.
Что делать тем, кто планировал в ближайшее время вступить в долевку или купить квартиру?
При худших сценариях — действовать по старинке: перейти в режим экономии, копить и ждать, когда цены на жилье устаканятся, а еще лучше — достигнут дна.
Увы, стандартная рекомендация для продавцов, которым действительно нужно продать квартиру, им не понравится: если нашелся реальный покупатель, надо торговаться до слез, и главная задача — не упустить живые деньги. Ведь то, что вчера стоило 90, за что сейчас дают 80, на дне рынка может превратиться в 60.
