С конца марта из каждого утюга звучит: начинается кризис, и масштаб его с учетом пандемии будет серьезнее, чем предыдущий. Люди, которые хотят обзавестись квартирой в новостройке, трактуют это однозначно: цены будут падать. Может быть, даже до уровня предыдущего «дна», когда 1000−1100 долларов стоил квадратный метр в каркасно-монолитном доме. Но почему же застройщики еще не снизили цены?
Сейчас некоторые крупные застройщики говорят, что все у них хорошо, квартиры очень востребованы и снижать цены нет абсолютно никаких оснований, только если капельку, ну или «отделка в подарок». Мелкие застройщики только скорректировали цены, скинув в валюте около 10%. И на этом застыли.
Объяснение ступору есть, хоть и не озвучивается.
У каждого из крупных застройщиков открыты продажи в нескольких строящихся домах. Часть квартир они успели продать по 1400—1800 долларов в эквиваленте. Что будет, если в тех же домах на непроданные квартиры выставить ценник гораздо ниже? Правильно, начнется лавина отказов строиться по докризисным ценам. Люди будут требовать либо расторгнуть договор и вернуть деньги (по курсу Нацбанка, как в договорах), либо, если платят в рассрочку, перезаключить договор по новой, сниженной цене.
Да, застройщики, составляя договоры, учли вероятность такого сценария, и забрать свои деньги вряд ли кому-то удастся. Но это — скандал с дольщиками. Которого любой застройщик постарается всеми силами избежать.
Поэтому крупные застройщики действуют по логичной схеме. Рассказывают, что все у них хорошо, и ждут. И будут тянуть время столько, сколько терпит экономика предприятия. А потом начнут выставлять квартиры на акции. Сначала неликвид, к концу стройки — «остатки, с индивидуальными условиям». Благо многие уже научились держать ценник в тайне и озвучивать только в офисе при личной встрече.
Собственно, не первый раз крупные застройщики сталкиваются с подобной ситуацией. Вспомним, как один «комплекс для деловых людей» с ценником около 2000 за квадратный метр за год кризиса превратился в «доступное жилье для молодых по 1000».
Еще одна антикризисная мера, которую приняли крупные застройщики, — не открыли продажи в домах, которые только выбираются из котлована. Потихоньку строят и ждут, когда все устаканится. Потому что по высокой цене не возьмут, а низкая заставит конкурировать собственные проекты.
Мелкие застройщики, которые не завершили толком снос на своих площадках, но уже анонсировали комфортность будущих ЖК, поступили как крупные — залегли на дно. Но уже по другой причине — им нужно понять, что происходит, куда все движется, и заново просчитать экономику проектов.
Хуже всего мелким застройщикам, уже ввязавшимся в продажи. У них нет «жировых запасов», которые позволят тянуть с продажами по полгода. Они первыми в строящихся ЖК слегка снизили цены на квартиры большого метража или зафиксировали их по курсу «до кризиса». Но снизили не до вожделенной тысячи.
Почему? Чтобы не спровоцировать уже существующих дольщиков на пересмотр договоров (этот скандал они точно не потянут). И потому, что у половины метр в себестоимости — около тысячи. То есть теперь их главная задача — нащупать ту цену и те условия, которые позволят и продавать, и покрывать затраты на строительство, и не злить первых покупателей, взявших метры «задорого».
Надо учесть, что предыдущие кризисы не были длительными. За время кризиса цены в одном и том же строящемся ЖК успевали и сползти в валютном эквиваленте с 1400 до 1050 и снова вырасти. Это не может не укреплять застройщиков в мысли, что лучше не спешить.
При таком раскладе резкого (в течение месяца-двух) снижения цен на новостройки ждать не стоит. Скорее, пойдем по графику конца 2015-начала 2016-го года. Реальное и массовое снижение цен будем фиксировать в конце лета.
Если еще что-то не случится. Ведь кризис идет мировой, на фоне пандемии, с угрозой роста безработицы. Так что график 2016-го предлагаю считать оптимистичным.
