Про квартирных мошенников не читал только ленивый. За последние годы несколько десятков человек, «помогавших» алкоголикам, заключенным и людям с особенностями продать жилье в городе, отправились за решетку. Можно похлопать правосудию. Если не вникать в то, что следует за приговором суда.
Многие у нас, насмотревшись американских сериалов, думают: дальше Фемида выжмет из мошенника долг перед алкоголиком, и на этом все. Что у нас действует понятие «добросовестный приобретатель» — и он не пострадает. Но — нет, с этого момента история только начинается. Приговор мошеннику — прекрасная бумага. На ее основе сами потерпевшие или их законные представители могут смело идти в суд, который «автоматически аннулирует» сделку по продаже квартиры потерпевшим. А за ней — все последующие сделки.
На примере проще. Мошенник «помог» алкоголику продать квартиру в Минске. Ее по рыночной цене купил добросовестный Вася. Вася сделал кое-какой ремонт, но передумал там жить и выставил квартиру на продажу. При посредничестве агентства недвижимости квартиру купил Саша. Саша превратил жилье в конфетку, живет там с красавицей женой и двумя дочками. И в один момент узнает, что квартира ему уже не принадлежит, ее вернули первоначальному владельцу, алкоголику. А он с женой и дочками бомж, обреченный ходить по судам в надежде вернуть хоть часть денег. Суды могут длиться годами, мошенники сидят, взять с них нечего. Саша попадает в ад, из которого нет выхода.
Многие в этой истории заметят: так ведь Саша покупал квартиру с помощью агентства, а агентства недвижимости гордятся тем, что страхуют своих клиентов. Они об этом в каждой рекламе говорят. Вот кто должен вернуть Саше деньги! Не все так просто.
Агентства страхуют от своих ошибок. Например, не проверили документы, не изучили историю квартиры. Но в данном случае агентство никаких ошибок не совершило. Оно проверило историю. Оно видело, что алкоголик продал квартиру в городе и переехал в деревню, ну хочет жить на свежем воздухе, имеет право. И у Васи были в порядке все документы, прямо до запятой. И сделка была проведена с полным соблюдением законодательства. А значит, ошибок агентство не допускало — и ничего Саше не должно.
Не должно и Агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Оно тоже не допустило ошибок. Документы на квартиру на тот момент были в порядке, сделка была чистой.
Только вот Саше от этого не легче. И десяткам таких Саш по всей республике.
Как однажды прокомментировали подобное положение добросовестных покупателей чиновники из Госкомимущества: любая сделка — это риск. Это надо запомнить любому, кто собирается купить жилье в Беларуси или не так давно купил квартиру, у которой уже был владелец: добросовестных приобретателей наше государство не защищает.
Надо заметить, что в принципе способ защиты есть. Его изобрели в Великобритании еще в 1857 году. Называется титул Торренса. Он работает в Канаде, Австралии, Сингапуре, Новой Зеландии, Эстонии. Похожая система во Франции, защищены права добросовестного покупателя и в США.
Смысл титула Торренса и подобных систем один: если ты добросовестный покупатель, сделка прошла и зарегистрирована, твое имущество никто не заберет, а твои права незыблемы. В системе действует принцип страховки. Материальный ущерб владельцу или бывшему владельцу «незамедлительно и справедливо» возмещает государство. И уже после государство предъявляет претензии к виновным.
Если бы у нас государство хотело защищать Сашу, Саша с семьей остался бы в добросовестно приобретенной квартире. Алкоголику государство вернуло бы его деньги, а дальше взыскивало бы с мошенников.
За титул Торренса выступают руководители белорусских агентств недвижимости. О нем мечтают все добросовестные покупатели, погрязшие в судах (а случаев, когда регистрация сделки с недвижимостью была отменена, — до 160 в год, среди них часть — связанные с мошенничеством). За нее бы проголосовали все граждане. Гарантии для добросовестных приобретателей важны и инвесторам, которые Беларуси очень нужны.
Пора бы уже белорусским законодателям сделать что-то полезное — ввести подобную систему и у нас. Причем максимально оперативно. Сделки с жильем не должны быть рискованными, что бы там не фантазировали чиновники. Это — ненормально.
