В 2018 году минчанин Евгений решил построить квартиру в Новой Боровой. Выбрал «двушку» в модном клаб-хаусе на 20-м этаже, сразу оплатил всю сумму и два года ждал ключей. Когда в апреле этого года Евгений приехал с женой на приемку квартиры, то вместо ожидаемой радости испытал шок: квартира-то не та! «Она полностью не соответствовала той планировке, которая была указана в договоре: представьте, что вместо пяти окон и балконной группы имеются только два окна и узкая балконная дверь. Оказалось, что из-за ошибки менеджера нам досталась зеркальная квартира. Конечно, мы ее не приняли, и вот уже почти месяц вопрос застройщик так и не может решить», — говорит Евгений.
Как так вышло, какие варианты предложил застройщик и почему они не устраивают минчанина — в материале REALTY.TUT.BY.
Сторона Евгения
Два года назад Евгений (герой материала просил не публиковать фамилию, его данные есть в редакции. — Прим. TUT.BY) переехал из родного Минска в Боровляны: отец невесты дал им возможность пожить в своей однокомнатной квартире в микрорайоне Зеленый Бор.
— Конечно же, мы рассматривали «однушку» тестя как временный вариант и собирались покупать собственное жилье. Нам хотелось квартиру в новостройке, в районе с хорошей инфраструктурой, и Новая Боровая в этом плане была самым замечательным вариантом. Тем более с компанией «А-100 Девелопмент» семья уже строила жилье в Боровлянах и полностью ей доверяла.
Стартовым капиталом Евгения стали деньги от продажи собственной квартиры в Минске. Продал и в тот же день поехал в офис застройщика, рассчитывая подобрать вариант в готовом доме Новой Боровой: ввязываться в стройку семья не планировала.
— Менеджер Ирина предложила несколько готовых вариантов, а также вариант строительства квартиры свободной планировки в 23-этажном монолитно-каркасном доме на улице Небесной, 11. Объект позиционировался как клаб-хаус, со свободными планировками квартир и множеством бонусов для жильцов. Например, детской игровой комнатой на первом этаже и тренажерным залом. В принципе, это и стало определяющим фактором в выборе дома, другие варианты уже и не рассматривал. Жена, конечно, не сразу согласилась, потому что нужно было еще два года ждать, пока построится дом, в то время как изначально мы рассчитывали на готовый вариант.
Из предложенных вариантов Евгений остановился на двухкомнатной квартире с балконной группой и пятью окнами, расположенной на 20-м этаже. Наличие стольких окон, говорит, позволяло спланировать спальню, детскую и кухню-гостиную. Важным, конечно же, был и вид из окна.
Договор на эту квартиру Евгений заключил 27 марта 2018 года и внес всю сумму сразу — 125 568 белорусских рублей, что на момент заключения договора составляло 64 480 долларов (стоимость одной облигации была эквивалентна 1264 долларам по курсу Нацбанка — 1,94). Часть денег семья брала в кредит.
Сдать дом застройщик планировал в четвертом квартале 2019 года. И хоть на приемку квартиры Евгений был приглашен лишь 21 апреля, он нисколько не расстроился. Наоборот, был в хорошем расположении духа — свое жилье идет смотреть!
— Захожу и понимаю, что планировка совсем не та, что у меня в договоре: окна не на ту сторону, их всего два и балконная дверь. В квартире темно. Подумали, что ошибка какая-то, хотя номер квартиры в договоре совпадал — 129. Но мы же не номер квартиры покупали, а определенную планировку, на которую были планы. Оказалось, что по ошибке менеджера, нам продали зеркальную планировку с меньшим количеством окон. А та планировка, которую мы прописывали в договоре, была распродана. Если бы хотя бы через неделю после заключения договора менеджер сказала, что ошиблась, у меня была бы возможность что-то изменить и принять другое решение. А так получилось, что два года с женой ждали и в итоге получили проблему, обернувшуюся бессонницей, ссорами и нервотрепкой.
Квартира, которая досталась семье Евгения, имела почти тот же метраж, с разницей лишь в количестве и расположении окон. То есть хозяевам нужно было принять тот факт, что в кухне-гостиной вместо двух небольших окон было одно, но на треть стены, в детской вместо окна и полноценного балконного блока по факту была только балконная дверь. Если ставить перегородку между детской и гостиной, то в детской будет реально темно, уверен Евгений.
Признав ошибку, компания застройщика предложила молодой семье несколько вариантов решения проблемы.
— Например, бесплатный дизайн-проект, но они и так есть в общем доступе в интернете, — иронизирует Евгений. — Потом еще скидку предложили на парковочное место в строящемся паркинге. То есть я пострадал, а застройщик на мне еще раз заработает. Также предлагали квартиру такого же метража в строящемся доме в другом квартале. Дом, на минуточку, расположен намного дальше, чем этот, и будет сдан в конце 2021 года. А ничего, что я уже два года ждал, а компания пользовалась нашими деньгами? А теперь еще два года будет пользоваться, а я буду ждать?
Еще вариантом от «А-100 Девелопмент» был возврат 64 480 долларов по актуальному курсу, но я и сам могу продать эту квартиру гораздо дороже без участия застройщика. Из всего этого я сделал вывод, что все предложенные варианты только в плюс самой компании, а не мне. У меня такое чувство, что меня насильно заставляют забрать эту квартиру, просто поставив перед фактом.
И в подтверждение своих слов рассказывает про предложение застройщика оставить Евгению непонравившуюся квартиру и в качестве компенсации за неудобства принять 5 тысяч долларов. Он отказался.
— Ну не смогу я жить в этой квартире, как они не понимают. Все мои дизайнерские задумки рухнули, и деньги тут ни при чем. И выход на самом деле есть. На пятом этаже есть квартира со схожей планировкой, но больше по метражу на 10 «квадратов». В ней тоже два окна, но имеется полноценный балконный блок с окном, позволяющий организовать нам детскую так, как мы хотели. Но нет же, застройщик не идет на уступки и требует доплатить за лишние метры разницу в 12 тысяч долларов. Есть люди, которые из-за этажа будут напрягаться и скандалить, а я всего прошу заменить мне квартиру без доплаты, раз застройщик так ошибся.
Евгений даже готов был обойтись без компенсации со стороны застройщика, только бы тот вернул ему квартиру с такой планировкой, пусть и не на 20-м этаже, как он изначально хотел.
— Ведь не исключено, что у «А-100 Девелопмент» остались квартиры с такой же планировкой, или, например, их хозяева готовы были бы со мной обменяться. Для этого стоило просто закинуть объявление в домовой чат. Представитель компании даже брал пару дней на подумать, но в итоге отказал.
Самое обидное, говорит Евгений, что ради «двушки» улучшенной планировки он продал двухкомнатную квартиру в 55 квадратных метров в хорошем районе Минска. Но по итогу получил далеко не то, на что рассчитывал. Поэтому, говорит Евгений, обращение в СМИ было крайней мерой, так как представители застройщика в последнее время неохотно идут на контакт и вариантов, которые бы его устроили, не предлагают.
— Сейчас у нас всего два варианта: оставить то, что есть, и получить компенсацию в 5 тысяч долларов, или забрать квартиру на пятом этаже и доплатить еще 12 тысяч долларов. А застройщик, получается, как бы и ни при чем, — резюмирует Евгений.
А что говорит компания-застройщик «А-100 Девелопмент»?
Комментарий публикуется дословно:
«С сожалением признаем, что на этапе продажи квартиры менеджер допустил ошибку и предложил покупателю зеркальную квартиру с идентичным метражом, но с планировкой, которая отличается фактическим количеством окон (но не общим количеством поступающего света, так как в приобретенном варианте небольшие оконные проемы объединены в большие окна).
За годы работы наша компания редко оказывалась в проблемных ситуациях, поскольку ведет себя ответственно к клиентам. В единичных спорных случаях мы всегда внимательны и стараемся решить вопрос в интересах покупателя.
В ситуации с Евгением Геннадьевичем проработали несколько вариантов и озвучили ему следующие предложения:
⁃ 5000 долларов компенсации;
⁃ возврат стоимости квартиры в долларах без потери на курсовых колебаниях;
⁃ замена на другую готовую квартиру с рассрочкой на остаток стоимости;
⁃ приобретение места на крытом паркинге на индивидуальных выгодных условиях;
⁃ бесплатный дизайн-проект квартиры.
Ни одно из предложений не подошло клиенту.
Вариант с коммуникацией с другими жителями дома мы не рассматривали. При этом сам клиент сообщил, что приемлемый для него вариант — переезд в готовую квартиру в другом доме без доплат: из текущей двухкомнатной в трехкомнатную. Разница сделки составляет порядка 25 000 долларов с учетом нынешней обстановки на вторичном рынке жилья.
Мы всегда ответственно и порядочно ведем себя в любой ситуации. Признаем ошибки и стараемся находить варианты решения. К сожалению, иногда требования клиентов выходят за разумные границы, и мы не можем их удовлетворить. Даже несмотря на то, что клиенты угрожают нам распространением информации в СМИ.
Компания приносит искренние извинения и готова решать вопрос в разумных пределах».
Также мы попросили у компании-застройщика пояснить, работает ли, по их мнению, в сложившейся ситуации пункт 6.4 договора. В нем говорится, что при неисполнении продавцом обязательств по строительству и передаче жилого помещения покупателю по настоящему соглашению (ведь Евгению построили не ту квартиру, что он хотел) покупатель вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков, а также возврата денежных средств, внесенных продавцу в оплату стоимости жилого помещения в жилом доме путем приобретения жилищных облигаций с уплатой продавцом процентов в размере и порядке, предусмотренном законодательном. Проще говоря, может ли Евгений рассчитывать на возврат суммы с процентами за двухлетнее ее использование застройщиком.
Вот что ответила компания:
«К нашей ситуации пункт 6.4 не применяется, поскольку нарушений со стороны застройщика, которые подразумеваются содержанием пункта договора, нет. В тексте договора указано, что планировочное решение носит исключительно иллюстративный характер, а возведение жилого помещения осуществляется в соответствии с утвержденной ПСД. Наличие вины застройщика может быть определено только в судебном порядке.
При этом мы как компания, которая ценит каждого клиента и стремится мирно решать все вопросы, выбрали более комфортный путь для Евгения Геннадьевича. И предложили разнообразные варианты выхода из ситуации.
Если рассматривать суть пункта 6.4, то в случае возврата денег сумма, которую получил бы клиент, ниже предложенной нами».
А что говорит адвокат?
В качестве незаинтересованной стороны REALTY.TUT.BY попросил прокомментировать сложившуюся ситуацию адвоката Минской областной юридической консультации № 2 Ксению Кобаса:
— На практике такие ситуации, как в данном конкретном случае, встречаются нечасто. В этой истории есть упущение как со стороны застройщика, который четко не обозначил покупателю, что он будет иметь на выходе, так и невнимательность со стороны покупателя, который пренебрег правилом тщательного изучения договора.
Тот факт, что застройщик идет на переговоры и предлагает какие-то альтернативные варианты решения, нежели простое расторжение договора с выплатой денежных средств, — само по себе хорошо, — говорит Ксения Кобаса. — Переговоры могут оказаться продуктивнее для обеих сторон, нежели судебное решение.
-
Ксения Кобаса
Адвокат Минской областной юридической консультации № 2
Принимать ли эти предложения застройщика или воспользоваться правом на судебную защиту, зависит от многих факторов: никто не может гарантировать ни одной из сторон положительную судебную перспективу — судебный процесс требует длительного периода времени и дополнительных затрат. Да и не каждый гражданин готов к эмоциональной нагрузке, которая так или иначе всегда сопутствует судебному процессу.
При принятии решения суд руководствуется законодательством и внутренним убеждением. Многие моменты, которые имеют место в соглашении, на основе которого возникли спорные правоотношения, носят оценочный характер. Проще говоря, на них можно посмотреть с разных сторон. Объясню почему.
Например, в любом договоре или соглашении самым главным является условие о его предмете.
В соглашении, которое предоставил Евгений, условия о предмете сформулированы в разделе «Предмет соглашения», в пункте 1.1. которого указано, что продавец обязуется в соответствии с проектной-сметной документацией (ПСД) организовать строительство конкретного жилого помещения с номером 129 на конкретном этаже и в конкретном доме, в соответствии с определенным генеральным планом. В этом же пункте 1.1 указано, с какими характеристиками должно быть это жилое помещение и что они определены в «Приложении № 1» к соглашению. В приложении под номером 1 важным является то, что везде идет ссылка на ПСД (проектно-сметную документацию), в том числе и когда речь идет о характеристиках и планировке будущей квартиры. Когда Евгений заключал рассматриваемое соглашение, он, безусловно, увидев аббревиатуру ПСД, должен был проявить бдительность, а именно попросить, чтобы ему показали, как выглядит жилое помещение № 129 в соответствии с ПСД. Хотя бы попросить показать поэтажный план, чтобы иметь возможность оценить свою будущую квартиру в общей картине. Окна бы он точно смог тогда посчитать.
В то же время, говорит адвокат, есть еще и «Приложение № 2» к соглашению, на которое дается ссылка в пункте 1.7 в разделе «Предмет договора». Там, как утверждает покупатель, именно та планировка квартиры с пятью окнами, которую он хотел и оплатил. Однако эта планировка, говорится в приложении, «является планировочным решением и носит исключительно иллюстративный характер». А пункт 1.7 предполагает внесение изменений в ПСД застройщиком по соглашению сторон с целью максимального приближения характеристик (планировки) жилого помещения к квартире, которая изображена в приложении 2.
Сразу следует выяснить, имело ли место дополнительное соглашение по этому вопросу, редакции оно не предоставлено.
То есть получается, что человек не видит, что он берет в соответствии с ПСД, какая на самом деле планировка квартиры и вообще как она по проекту должна выглядеть. Наверняка, увидев свою будущую квартиру с учетом ПСД, Евгений бы пришел к выводу, что ее никак нельзя привести в состояние, описанное в «Приложении № 2» к соглашению.
Соответственно, не видя ПСД, покупатель не мог объективно оценить, что он приобретет. Получается, что человек положился на продавца и эти все моменты не проверил. Как итог — предмет соглашения вышел противоречивым: вроде бы как договорились об одном, а в договоре речь о другом. Вопросы о том, сознательно или нет был поставлен покупатель в такие условия, кто прав и кто виноват, как восстановить нарушенное право Евгения, лежат в плоскости судебной оценки.
Во избежание таких ситуаций, говорит Ксения Кобаса, нужно всегда запрашивать дополнительную информацию у застройщика: ПСД, план этажа, где квартира будет видна в разрезе всего этажа.
Всегда и для всех мой совет останется неизменным: прежде чем подписать документ, влекущий юридические последствия, не поленитесь попросить его проект и покажите его адвокату. Профессионал всегда укажет на спорные и неоднозначные моменты, что в будущем позволит избежать описанных ситуаций.
Читайте также
