Многоэтажные плотные кварталы в народе прозвали «человейниками». Многим белорусам, ценящим приватность, жить в «человейниках» не нравится. Но новостройки «окна в окна» не остаются пустыми, потому что альтернативы, подходящей по цене и логистике, нет. «Человейники» заселены, под окнами — сплошные парковки, в чатах жильцов — баталии. Когда же в Минске начнут строить комфортные микрорайоны и что для этого надо сделать?
Мы давно знаем, как должен выглядеть нормальный спальный район. Умеренной этажности, с зелеными дворами для детей и людей, ведущих здоровый образ жизни, с парковками по периметру или под землей. И не то чтобы в Минске не умели так строить — строят давно. Те же малоэтажные ЖК за Национальной библиотекой, возле Дроздов, в Медвежино, на Стариновской, ЖК «Престижино», «Олимпик Парк». Вот, в общем, и весь список. Строят давно, но мало.
Аргумент, что нет в Минске земли, на мой взгляд, слабоват. Есть поля у Новинок и пустыри Лошицы, Чижовки, Серебрянки. Есть жутковатые полузаброшенные промзоны по всему городу, танковый полигон ближе к Колодищам. Та же обреченная на снос частная Грушевка могла бы стать отличным жилым районом, если уж оставить ее в покое у градостроителей не выходит. Но планы уже озвучены: везде будем строить «человейники».
Почему? Объяснение кроется в условиях доступа застройщиков к участкам. У нас три типа застройщиков. Государственные (УКСы, МАПИД, МДК), негосударственные дружественные президенту (самые крупные — «Дана Холдингс» и «Тапас») и просто коммерческие (тут список длинный, но самые крупные сейчас — «Айрон» и «А-100»).
Государственные застройщики получают землю бесплатно, но их основная функция — строить для нуждающихся. И тут уж не до комфорта этих нуждающихся. Тут главное — объем и цена. Если на пятачке земли можно поставить восемь пятиэтажек и плоскостную стоянку по периметру или шесть 19-этажек и четырехэтажный паркинг, будут 19-этажки и паркинг. Потому что одно дело — сдать государству 200 удобных квартир, и другое — 570 квартир типовых потребительских качеств. Поэтому новые микрорайоны в Лошице или возле Чижовского водохранилища запланированы по большей части высотными и панельными.
На каких условиях получают землю дружественные главе государства коммерческие девелоперы, широкой общественности не сообщают. Строить они предпочитают на деньги будущих новоселов и в зависимости от своих бизнес-планов. Либо высокоплотные микрорайоны (в случае с «Минск Миром» плотность населения будет выше норматива в полтора раза), либо жилье покомфортнее, но для состоятельных. Поскольку места им дают лакомые, конкурентов нет, можно выставлять любой ценник.
Обычные белорусские строительные компании и хотели бы возводить что-то миленькое и европейское, но не могут. Участки они вынуждены покупать на аукционах. Аукционы редки, желающих много, цена вырастает до немыслимых высот. Обычно на торги участок идет с условием. Например, построить можно до 30 тысяч квадратных метров жилья плюс парковочные места по нормативу (одно место на квартиру). А дальше идут грубые расчеты. Например, участок обошелся в 7 миллионов рублей. Снос и отселение (а такие участки почти всегда с отселением) — еще в 6 миллионов. Плюс сети — еще порядка миллиона, а то и двух. Итого — 14 миллионов вложено. И это еще до начала строительства, просто в землю. Плюс само строительство дома — себестоимость в комфортклассе не меньше 1500 рублей за квадратный метр. Итого — почти 2 тысячи на квадратный метр. Соответственно, цена жилья в таком «человейнике» будет 1200−1400 долларов.
Если мы хотим сделать комфортный квартал в той же Грушевке, поставим на участке три семиэтажных дома на 110 квартир общей площадью 8 тысяч квадратных метров. Во что обойдется строительство каждого метра застройщику, рассчитывается просто: 14 миллионов затрат на участок делим на 8 тысяч метров и прибавляем стоимость собственно строительства этого метра (1500 рублей). Выходит 3250 рублей за метр. Плюс строительство паркомест (а город может требовать дорогущий подземный паркинг), плюс благоустройство, полагающееся жилью такого уровня. То есть продавать такие метры придется по 1900−2000 долларов. Это выше цены рынка, и еще вопрос, готовы ли покупатели заплатить такие деньги.
Как видим, экономика каркасной многоподъездной 19-этажки на 30 тысяч квадратных метров проще. Можно выставлять тот самый среднерыночный ценник в 1200−1400 долларов за квадратный метр и не особенно волноваться о продажах.
Логично, что на участках, которые куплены на аукционе дешевле, застройщик может получить более весомую прибыль или поэкспериментировать с комфортом. Например, надел обошелся в 25 миллионов рублей, а построить на нем можно 150 тысяч квадратных метров жилья. Нагрузка на метр — меньше 170 рублей, себестоимость строительства — меньше тысячи долларов. Почему бы не сделать район покомфортнее?
Судя по последним проектам, застройщикам нравится эта идея — строить более комфортное и гарантированно востребованное жилье с хорошей прибылью. Та же «Левада» на Нововиленской — тому доказательство. Руководители компаний-застройщиков тоже люди, им тоже хочется собой гордиться. Просто выбора у них зачастую нет. Например, сейчас на сайте Минского городского центра недвижимости нет вообще ни одного анонса аукциона по участку под строительство жилья в Минске.
И только государство может прекратить практику стимуляции строительства «человейников», дав прямые указания госзастройщикам и градостроителям. И увеличив количество выставляемых на аукцион участков, в том числе за счет сельхозземель у кольцевой и наделов, которые активно дают УКСам.
Если десять коммерческих застройщиков купят по наделу за миллион, потратят на снос по два, они построят на своих участках кварталы невысоких домов и продадут по той же цене, что и в «человейнике». И это будет уже совсем другой, уютный, Минск.
