Через несколько месяцев это будет актуально: в продаже начнут появляться
дешевые квартиры в домах эпохи Хрущева и брежневского застоя. Часть
покупателей даже раньше, чем цены упадут на дно, обнаружит, что квартира в
интересующем районе (доме) — вот, уже доступна, сбережений на нее хватит и можно брать. На что обратить внимание, покупая хрущевку или брежневку?
-
Наталья Литовская
Эксперт по жилой недвижимости
Топ-5 болевых точек старого жилфонда
1. Не было капремонта
Это прежде всего значит, что все трубы могут прорваться в любой момент. При
капремонте их и стояки меняют.
Еще в домах до капремонта вышибает пробки при подключении нескольких
приборов, при капремонте электрика усиливается. Разводка электрики и
воды внутри квартиры — дело хозяев. Даже в домах после капремонта это может
быть проблемой.
Если вы рискнули и купили квартиру в доме, в котором не было капремонта,
будьте готовы к тому, что, когда час настанет, вам разбомбят как минимум
санузел.
2. Промерзающие стены/пол/плесень
Все это встречается далеко не в каждой квартире, однако встречается. В
домах, переживших капремонт, — в том числе. Если вы обнаружили, что в углу
новенькие обои и потолок натяжной — совсем свежий, это может быть попыткой
замаскировать проблему. Не бойтесь задавать продавцу вопросы по поводу
промерзания и плесени, попросите разрешения аккуратно отклеить кусок обоев
в месте, вызывающем подозрения.
3. Хлипкие балконы/вонючие подвалы
Даже в домах, переживших капремонт, балконы укрепляют не везде. Рвущиеся
трубы в подвалах — тоже проблема. Стоит, учуяв запах канализации, опросить
жителей первых этажей — они вам поведают обо всей истории канализационных
войн с ЖЭСом.
4. Звукоизоляция
Это проблема как панельных, так и кирпичных домов постсталинской эпохи.
Причем нерешаемая: звукоизоляционные материалы съедают слишком много
пространства, которого в пятиэтажках и без того мало. Тем не менее многим
везет с соседями, и никто никого не тревожит.
5. Соседи
Всех, с кем граничит квартира, стоит обойти и лично познакомиться. Например, алкоголики или психически больные — потенциально опасные соседи. Некоторые устраивают пожары, потопы, копят мусор, кормят тараканов или дебоширят. Если есть такие соседи, стоит два раза подумать, покупать ли квартиру.
Кстати, пройтись по соседям — это важный этап проверки квартиры. У них вы
узнаете о проблемах дома, квартир, двора и о том, кто жил в стенах, которые
планируете купить.
На что смотреть в истории квартиры
1. На документы
На руках у продавца должен быть техпаспорт, свидетельство о регистрации
(договор купли-продажи (приватизация), свидетельство о праве на наследство,
брачный договор и т.д.), копия лицевого счета (в ней указано, кто
зарегистрирован в квартире) с отметкой об отсутствии задолженности по
коммуналке.
С документами все просто: если с ними проблемы, Агентство по госрегистрации
(его еще по старинке называют БРТИ) просто откажет в регистрации сделки.
До БРТИ вы должны сами посмотреть техпаспорт и квартиру на предмет
незаконных перепланировок. Потому что платить за них штрафы после покупки
придется вам.
2. На прошлое
Истории добросовестных приобретателей, у которых забирают квартиру, и
деньги с продавца уже не стрясти, у всех на слуху. Поэтому сделок с бэушным
жильем многие опасаются.
Права добросовестного приобретателя наше законодательство не защищает, об
этом мы писали. То есть застраховаться невозможно. Но можно попытаться
подстраховаться.
Список всех, кто когда-либо проживал в квартире и теоретически может заявить
на нее права, содержится в расширенной копии лицевого счета. Вам как
покупателю ее не дадут. Ее предоставляют либо агентству недвижимости, с
которым вы заключили договор, либо адвокату, которого вы наняли для
проверки истории. Проверка стоит недешево (порядка 300−600 долларов в
эквиваленте). Юристы по копии лицевого счета могут выявить, не будут ли
претендовать на жилье люди, давно сидящие в тюрьме, или потерявшиеся из
поля зрения наследники. Узнают, куда делись предыдущие владельцы.
Парадокс в том, что даже эта проверка не дает стопроцентной гарантии
отсутствия проблем в будущем.
При этом на вторичном рынке есть квартиры с хорошей историей, которую
можно и не проверять. Это квартиры, собственник которых владеет жильем
более 10 лет (это срок исковой давности), с юности женат/замужем, продает
квартиру, чтобы купить другую, попросторней.
Проверкой документов по квартире, которая досталась в наследство,
занимаются нотариусы или то же БРТИ. В последние годы наследственные дела ведутся в электронном виде, так что тут вряд ли стоит ждать подвохов.
Самая серьезная проблема наследственных квартир — внебрачные дети, которые
могут не знать о смерти отца, жить не на территории Беларуси, а спохватиться, когда
квартиру продали. Поэтому риск минимален, если квартира принадлежала
женщине, а продают ее дети.
3. На самого продавца
Очень внимательно стоит отнестись к продавцу, который купил квартиру менее
трех лет назад. Особенно если предыдущий владелец перед продажей погасил
крупные долги по коммуналке и уехал жить в деревню (об этом с расскажут
соседи). Квартирные мошенники как класс не исчезли, возможно, вы как раз с
таким столкнулись.
Если продавец вызывает сомнения, предложите ему подъехать к юристу, чтобы
подписать согласие на проверку истории квартиры. Занервничал продавец —
можно на проверку не тратиться, разворачивайтесь и уходите.
Внимательным стоит быть, покупая квартиру у алкоголика или
наркозависимого. По закону если человек не лишен дееспособности, он имеет
право продать жилье. Если сделка проводится с агентом, агент везет продавца
на освидетельствование до подписания договора купли-продажи и после.
Доказательство трезвости во время сделки — подстраховка на случай иска.
Очень важно, чтобы в договоре купли-продажи цена была реальной. И
оптимально, чтобы деньги (или их большая часть) зачислялись на банковский
счет продавца.
Ну и немного успокоительного
Нюансов проверки квартиры много, но, повторюсь, специалисты Агентства по госрегистрации и земельному кадастру проверяют все документы, имеют доступ к сведениям об обременениях, и если надо — проконсультируют.
В стране ежегодно совершается около 100 тысяч сделок с недвижимостью. Отменяются в судах менее 0,3% всех сделок, в их числе — оспоренные дарственные, договоры ренты и прочее. В общем, вероятность купить квартиру, которую потом отберут, у подготовленного покупателя минимальна.
Читайте также
