Сейчас в Минске большинство коммерческих застройщиков реализует квартиры через продажу жилищных облигаций. Но для покупателей это — еще больший риск, чем влазить в долевку. И вот почему.
-
Наталья Литовская
Эксперт по жилой недвижимости
— Вам мало «Волыни», «Тамбаза»? Все равно продолжаете покупать эти облигации. И никто у нас не спрашивает — так эмоционально отреагировала на встрече с держателями облигаций «Грушевского посада» председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, — пишет Realt.by.
«Грушевский посад» — новая головная боль города. Возводил комплекс «Жилстройкомплект» (ЖСК), но стройка стала, денег нет, директор осел за рубежом и пишет местным властям письма, что деньги найдет. Кредит возьмет, инвестора привлечет (на это рассчитывал и осужденный глава «Тамбаза» Лев Хаютин — но у него не получилось).
В истории с «Тамбазом» деньги из ЖК не выводились, полученное от продажи по облигациям вкладывалось в торговый центр (стилобат, читай, первые этажи всего ЖК), который рассчитывали продать и на эти деньги квартиры достроить. Ошибка руководства была неумышленной, но сотни семей пострадали, и достраивают жилье с доплатами УКСу.
В «Грушевском посаде» стилобата нет. Ставший колом четырехсекционный дом продан, причем в цене застройщик не демпинговал.
Визуально есть две секции из четырех. А денег от проданных облигаций на строительство давно нет. Правоохранительные структуры, конечно, когда-нибудь расскажут, куда ушли миллионы долларов и назовут виновных. Но держателям облигаций от этого точно легче не станет.
Надо заметить, облигации придумали как альтернативу долевке. Мол, при выпуске жилищные облигации либо страхуются в больших страховых компаниях, либо выпускаются под гарантию банка или под залог активов самой организации. На период строительства такие активы замораживаются. Они выступают гарантией обеспечения стоимости ценных бумаг. В случае задержки строительства можно расторгнуть соглашение и застройщик обязан выплатить фактически уплаченные денежные средства, то есть всю сумму, которую вы реально заплатили, не номинал, да еще ставку рефинансирования сверху.
Но практика уже показала, если деньги у застройщика испаряются, идея не работает. Вложенное не вернуть, впереди или бессмысленные суды за возвращение хотя бы номинала облигаций, или стояние с плакатами, год-два на смену застройщика, доплата УКСу, который будет достраивать объект.
Даже дольщикам проще. По договорам долевого строительства деньги должны идти на спецсчет, с которого — только на строительство объекта. Их сложнее вывести из стройки, неважно куда — на другой объект или на счета фирм-прокладок.
Но долевым способом строит меньшинство. Государственные застройщики, тройка некрупных коммерческих застройщиков. Используют две схемы реализации — долевку плюс облигации — компании, входящие в «Дана Холдингс», и еще пара небольших коммерческих застройщиков.
Посредством жилищных облигаций обычно реализует свои метры, пожалуй, большинство застройщиков: «А-100 Девелопмент», «Айрон», «Инфореалт», «Тапас», «10УНР» и т.д.
И да, история с «Тамбазом» никого ничему не научит. Если нравится объект, хочешь квартиру в этой локации, проходишь по деньгам — покупаешь облигации, за свои или в кредит. Нет выбора — построить конкретную квартиру за облигации или по договору долевого строительства, а готового к окончанию стройки, скорее всего, не останется.
Вроде, все прозрели, что сама практика строительства по облигациям — дефективная. Застройщика, по сути, никто не контролирует, и если владелец компании решит эвакуироваться за рубеж, предварительно выведя деньги из стройки или случится фатальный провал в экономике проекта (а экономисты прочат исключительно ухудшение экономической ситуации), держатели облигаций остаются только с надеждой на государство.
Застройщики, кстати, к фатальным провалам уже готовились — не зря почти все обзавелись «дочками» под часть проектов. Случись провал на одном проекте, можно будет защитить другие от разбирательств. Мол, «дочка» не родная, у нее своя экономика, и вообще мы тут только авторский надзор осуществляем.
Сейчас полагается резюмировать. Но я не могу вскинуть брови и сказать, что вам, «Волыни» с «Тамбазом» было мало? Чего вы покупаете эти облигации?
Да, долевка чуток надежнее, а еще надежнее — покупать готовое. Только вот квадратные метры в Минске — дорогие, а в уже построенных домах — слишком дорогие. Так что просто констатирую: впереди неизвестность, и строиться по облигациям — повышенный риск. Даже с застройщиком, за плечами которого — годы и успешные проекты. Потенциальному покупателю метров на стадии котлована или первого этажа придется самому проводить расследование по надежности застройщика и перспективам успешного завершения проекта. Увы, никто ему в этом не поможет.
Ну, а через пару лет, если указ президента об ограничении прибыли застройщиков начнет-таки работать, проблема рассосется: ни долевки, ни облигаций не будет. Останется только дорогое готовое жилье. Собственно, для чего его и принимали.
