В конце этого года государство вдруг заметило, что в погоне за количеством квадратных метров забыли о человеке и его комфорте. Тезисы, как будет развиваться строительный рынок, недавно озвучил президент. Перед этим он выслушал мнение и частных застройщиков — директор компании «А-100 Девелопмент» Светлана Шевлик выступила с докладом о том, как создавать комфортную среду для жизни. И, судя по реакции главы государства, жилые районы этого минского застройщика могут стать образцом для всех.
В интервью REALTY.TUT.BY Светлана Шевлик рассказала, как выполнить президентское поручение по созданию комфортной среды и не увеличить при этом себестоимость строительства, как развивать города-спутники, чтобы они не стали утопией, и какие новые стандарты появятся на рынке недвижимости. Кроме этого, она приоткрыла завесу тайны, что же будет строиться в самом центре Минска на месте троллейбусного депо.
В тренде — маленькие квартиры и панельное строительство
— Куда движется белорусский рынок недвижимости и в каком направлении он будет развиваться? Что сейчас в тренде?
— Сейчас на рынке происходят коренные изменения. Если раньше все строили по примерно одинаковым типовым проектам и потребитель был готов к ним, даже несмотря на кризисы в 2008, 2011, 2014-м, и все раскупал. Теперь многие застройщики понимают, что типовые вещи перестают работать. Плюс конкуренция: на рынке появились игроки, которые делают все по-другому. У потребителя появился выбор, и он уже может сравнивать и выбирать качественно новые предложения. И это заметно уже не только на уровне частных, но и госзастройщиков. Там тоже пришли к понимаю, что важно делать упор не только на квадратные метры, но и думать над предложением, более интересным и комплексным.
Закрытые дворы, современные и безопасные детские площадки, интересные экстерьерные и интерьерные решения, правильное зонирование территории, наличие в одном месте всей инфраструктуры, необходимой любому человеку, — это все из понятия о нормальной жилой среде. И чем больше нестандартных решений даже на основе типовых проектов, тем больше интерес у потребителя.
Хит сезона — это квартиры-студии по 27 м². На них у нас очередь. Спрос на маленькую площадь — это общемировая тенденция из-за небольшой стоимости сделки. В Москве уже пришли к жилью по 17 квадратов. Про Китай и говорить не стоит с их 8-метровыми квартирками.
Меняется и отношение к панельному строительству. Белорусские ДСК после модернизации предлагают совершенно новые продукты, позволяющие строить жилье, не уступающее монолитному. Это уже и свободные планировки, окна в пол и потолки по 2,8 метра.
В тренде — однослойные панели. С ними вы не отличите, монолитный перед вами дом или панельный. При этом скорость возведения гораздо выше. По такой технологии уже давно работают скандинавы, пару лет назад на однослойную панель перешли в Москве. Теперь начнем и мы так строить.
Об аренде и «общежитии в крутом исполнении»
— В Европе в тренде арендное жилье. Будет ли развиваться у нас это направление?
Есть несколько факторов того, почему арендное жилье в европейских странах так популярно, а у нас нет. Во-первых, это менталитет: наш человек хочет иметь свое. Со временем мы придем к пониманию, что аренда — это выгодно. Думаю, это произойдет лет через 5−7. Во-вторых, наш рынок арендного жилья не развит. Человек, даже если бы он и хотел, не сможет подобрать квартиру под свои потребности по адекватной цене. В третьих, доступность кредитных средств для застройщика: у нас слишком высокие ставки по кредитам — 8−10% по валютным кредитам, 15% по рублевым. В Европе ставки 1−2%. При этом доходность арендного жилья всего 5−6% и у нас, и у них. Это если говорить про коммерческое арендное жилье, когда ты строишь нормальный дом и сдаешь его в аренду. В Европе это бизнес. У нас никто не хочет при таких условиях строить арендное жилье.
Но мы все же просчитывали такую возможность и пришли к выводу, что доступные арендные квартиры должны быть небольшие: однокомнатные по 25−30 м2, «двушки» — 45 м². При монолитном строительстве арендное жилье будет более дорогим. Следовательно, рассматриваем сборный железобетон. Значит, домостроительным комбинатам нужно разработать типовой проект дома, в котором все квартиры будут небольшие.
Один свой проект дома с небольшими квартирами мы переформатировали и будем предлагать для аренды. Это будет совершенно новый для нашего рынка формат жилья -коливинг (coliving). Это новая форма проживания и взаимодействия людей за приемлемую плату. Их много в Англии, в Амстердаме такой проект называется «Друзья». Если говорить понятным языком, то это общежитие, но в очень крутом исполнении. Это когда у тебя есть однокомнатная квартира, но в ней нет кухни, потому что она одна на 2−3 квартиры. Плюс общее пространство с зоной отдыха и общения. Но это не банальная коммуналка, в которой живут разновозрастные люди с разными интересами и социальным положением. В Лондоне, например, жильцы должны пройти интервью, для того чтобы сформировать коммьюнити с общностью интересов.
В нашем формате это будут квартиры с отделкой и мебелью, где на каждом этаже будет общее пространство, где смогут собираться соседи. Это рекреационная зона, оборудованная настольными играми, телевизором и так далее. Начнем с небольшого количества таких объектов — посмотрим, как это будет работать. Думаю, проект будет реализован к концу следующего года.
Дешевле не значит хуже
— Президент практически приказал госзастройщикам ориентироваться на опыт вашей компании, не повышая стоимость квадратного метра. Как такое возможно?
— Это глобальная задача в целом для всей отрасли и нас в том числе: как снизить себестоимость, при этом увеличивая качественные характеристики проектов и качество той среды, которую получает человек.
Обычно если говорят — надо дешевле, то в первую очередь убирают благоустройство, все красивое и комфортное. Но правильно — оставить самое главное, эту самую ценность для человека, чтобы он готов был заплатить за нее. А оптимизировать нужно технологические процессы. Мы были в Хельсинки на строящемся доме на 25 этажей. Так вот, пока там на 17-м этаже еще монолитные работы велись, на 10-м этаже уже отделку сделали и мебель установили. Это пример оптимизации: чем дольше строишь, тем выше стоимость.
Если говорить про строительство доступного государственного жилья, то понятно, что застройщику не получится дотянуться до уровня «Новой Боровой». Но этого и не нужно делать, потому что здесь совсем другая концепция и себестоимость. Например, не обязательно проектировать в квартале декоративный канал, который дорогой и в строительстве, и сервисе. Можно придумать другое интересное решение, но в рамках себестоимости. Те же зеленые дворы могут быть у всех застройщиков. Если просто сейчас взять и скопировать, то себестоимость сразу вырастет. В государственных проектах должен быть определенный стандарт, который обеспечивает людям качественную среду.
Менталитет и новые стандарты
— Похоже, формат жилья с дворами без машин теперь станет стандартом. По вашим наблюдениям, трудно было людям отказаться от привычки ставить машину у подъезда?
Нужно соблюдать баланс: делать дворы без машин, но обеспечивать жителей машино-местами. Паркинги должны интегрироваться в жилую среду, человек не будет ходить за километр к машине. Мы же видим, что даже если есть пустая парковка буквально через дорогу, но есть доступ во двор, то все по-прежнему стремятся поставить машину поближе к подъезду. Но постепенно люди понимают, что лучше иметь закрытый безопасный двор, куда можно отпустить своего ребенка и не беспокоиться за него.
Поэтому первая задача застройщика — создавать среду, которая будет комфортна для людей, а с другой стороны, понимать, что комфорт невозможен, когда человеку некуда поставить машину.
— Не боитесь, что, получив указание брать с вас пример, другие застройщики начнут просто копировать ваши кварталы?
Иногда нам обидно, что нас копируют, но этот процесс нормальный и его не остановить. И если это поможет сделать наши города приятнее, красивее и современнее, то мы не против. Но копировать нужно улучшая. Если это будет просто тиражирование того, что мы делаем, без понимания, почему у нас сделано именно так, то не факт, что все будет работать так же, как в оригинале.
Главные фишки: зеленые дворы, иерархия пространств, нестандартная архитектура и комплексный подход к созданию социальной инфраструктуры. Создание общественных пространств — это то, что обязательно должно учитываться при формировании жилого качественного проекта.
Большинство частных застройщиков уже увидели, как это работает. После семинара у президента по этому пути пойдут и государственные застройщики. И если к изменению архитектурного облика и применению принципов благоустройства рано или поздно придут все, то труднее будет организовать эксплуатацию всего этого. Та же система ЖЭСов работает недостаточно эффективно, чтобы человек был полностью удовлетворен качеством обслуживания.
Дальше появляется вопрос сообщества и коммуникации с людьми. Нельзя уже просто продать жилье и самоустраниться: застройщик должен вовлекать людей в проект, поддерживать. У наших соседей (европейские страны, российские города) это тренд № 1.
Адаптация к качественным изменениям происходит очень быстро. Люди сами вовлекаются в процессы именно потому, что здесь создана определенная среда и они за нее заплатили. А еще эксплуатация: на всех наших проектах этим занимается наша эксплуатационная компания.
— В ваших кварталах нет вандалов и никто не мусорит?
Я всегда своим сотрудникам эксплуатационной службы в качестве примера привожу теорию разбитых окон. Когда у тебя грязь и все разбито, тогда человек бросит бумажку не в урну — все равно грязно, никто и не заметит. А если во дворе все чисто, убрано, то в 95 случаев из ста человек не станет мусорить, рисовать в подъезде, парковаться на зеленой зоне.
Да, будет еще 5 человек, которые поступят по-другому, поэтому и нужна эксплуатирующая организация, которая максимально быстро наведет порядок.
Новый квартал на месте депо
— Что и когда вы собираетесь построить на месте троллейбусного депо в центре Минска?
Мы сейчас проектируем там новый квартал. У нас амбициозные планы создать лучший проект в городе. Это будет жилье индивидуальное, исключительно качественное. Но не многоэтажное — дома не выше 6 этажей. Архитектурную концепцию мы заказывали в российской архитектурной студии Сергея Скуратова, над ней работают и английские подрядчики.
Первые эскизы уже появились на сайте студии, но сейчас мы серьезно меняем концепцию и архитектурно, и функционально. Надеюсь, что в феврале мы сможем презентовать готовый проект.
Как построить города-спутники
— Какой вы видите дальнейшую перспективу развития Минска за МКАДом?
Жилые районы за кольцевой могут пойти по пути создания независимых жилых образований, которые позволят человеку максимально комфортно жить и работать. «Замкадье» может стать городской территорией без включения ее в административный состав Минска. Копище, Боровляны — по сути, это часть городской среды с хорошим транспортным сообщением, развитой инфраструктурой. Понятно, что не везде хватает садиков и школ, но это вопрос времени: год-два — и проблема спадет. Сейчас можно сказать, что «Новая Боровая», которая пока не включена в черту Минска, лучше развита, чем некоторые районы в городе. При этом то же Копище, которое непосредственно граничит с Минском, конечно, необходимо включать в черту города.
Если мы говорим про локации в 15, 20 или 30 километров от МКАД, то там нужна другая история. В первую очередь нужно обеспечить развитое транспортное сообщение. После этого можно приступать к строительству. При этом жилье и инфраструктура должны возводиться одновременно. Чтобы человек чувствовал, что он живет в городской среде со всеми ее благами, чтобы по любому поводу не ехать в Минск.
Такая же логика должна быть и в развитии городов-спутников. Исходить нужно из того, что человек, покупая там жилье, должен четко понимать, как он будет добираться на работу. Он уже должен знать, что для детей есть школа и детский садик. Это такая же городская территория, а может, еще и лучше, потому что она может формироваться по новым принципам. Плюс природное окружение. Я могу назвать много европейских проектов, когда на окраину города сначала провели метро, а потом вокруг начинали строить успешные жилые районы. И если по такому принципу формировать наши спутники, то программа заработает и жилье там будет пользоваться спросом.
У нас проблема таких проектов в том, что сначала хотят построить много-много жилья, а, если повезет, все остальное — попозже. И человек это видит, поэтому и не едет в спутники. Уверена, что если во главу угла ставить человека и его потребности, то можно развить любой проект, и неважно, где он расположен.
Читайте также
Компенсация стоимости инженерных сетей: кто и за что платит? Разъяснение от Минстройархитектуры
Мода на "заводские" коттеджи: на рынке появились дома из панелей по 860 рублей за квадрат
Сносить или нет 25-этажный дом в Копище: после проверки ОБЭП решение примет президент
