Кредитов на покупку жилья в Беларуси сейчас уже почти не осталось за редкими исключениями. Как это повлияет на цены? Стоит ли ждать их резкого падения? Ответы на эти вопросы — в материале.
-
Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости
Как исчезали кредиты
Зимой кредиты на жилье выдавали шесть банков. О том, что кредитование будет сворачиваться, заговорили по весне — тогда один за другим от выдачи долгосрочных кредитов начали отказываться не самые мощные банки.
Оптимисты предполагали, что основные игроки рынка — Беларусбанк и Белинвестбанк — кредитный краник закрутят в августе, аккурат после выборов, но вентиль начали закручивать раньше. Беларусбанк уже 1 мая остановил выдачу кредитов на покупку жилья на вторичном рынке на общих основаниях. Дольше продержался ужесточивший условия выдачи кредитов Белинвестбанк — аж до 26 августа.
Люди, мечтавшие о новостройке, поспешили влезть в долги перед банками. Благо фактически все застройщики имели партнерские программы с ведущими финансовыми организациями. Массовый спрос поддержал ценник, за 30−70% договорами долевого строительства, заключенными летом и даже в первых числах сентября, стояли договоры кредитные.
1 сентября Беларусбанк приостановил кредитование на финансирование недвижимости на условиях, определенных банком. А 9 сентября стало известно, что закрыто кредитование проектов застройщиков по программе «Ипотека с нами».
В этой партнерской программе были почти все столичные девелоперы, от «Айрона» до «Дана Холдингс», которая реализует самый крупный строительный проект столицы — ЖК «Минск Мир».
На сегодняшний день на общих основаниях под 13,35% и по партнерским программам участие в строительстве кредитует только Белинвестбанк. Но сколько это продлится, можно только гадать — банки о приостановке программ обычно сообщают после самого факта приостановки.
Что будет с ценами?
Что происходит с ценами на жилье после того, как исчезает кредитование? Нет, они не падают в одночасье. Можем наблюдать на примере вторичного рынка, где кредитов нет не первый месяц. Никто ничего не продает и не покупает, но цены предложений не двигаются. Тут не вопрос экономики — тут проблема психологии. Продавцам тяжело смириться с мыслью, что вчера их квартира стоила, например, 80 тысяч, а сегодня за нее не предлагают и 70. Особенно долго в состоянии шока пребывают те, кто купил (построил) жилье на высоком рынке.
Уже сейчас (по предварительным данным Национального кадастрового агентства) можно заметить, что сентябрь будет еще более провальным, чем май. За 15 дней сентября зарегистрировано 249 сделок. Нормой для Минска, напомню, считается 1050−1150 сделок в месяц, соответственно, более 500 за полмесяца. От застройщиков тоже не стоит ждать мгновенной реакции на сворачивание кредитования и резкое падение спроса.
Сейчас видим первые «акции» вроде «отделка в подарок». В среднем отделка квадратного метра стоит 200 долларов, так что акция может быть интересна тем, у кого есть вся сумма на квартиру. Но тех, кому не хватает, предложение точно не привлечет.
Вторая реакция — предложение длительной рассрочки. Длительной в наших условиях — более четырех лет при первом взносе в 20−30%. Такие предложения сейчас есть не только у «Минск Мира». Да, ценник при рассрочке увеличивается — в него заложены все вообразимые риски застройщика. Но уже есть девелоперы, предлагающие рассрочку в рублях — при ней дольщику проще рассчитать свои силы. Связываться с валютной финансовые консультанты не советуют даже тем, кто получает зарплату в долларах. Увы, никто не может быть на 100% уверен, что все с валютными доходами будет и впредь стабильно.
Да, не все застройщики смогут обеспечить предложение долговременной рассрочки. Особенно уязвимы те, у кого один проект, и он должен быть реализован в течение двух ближайших лет. Они тоже будут искать варианты продаж без существенных скидок. И если не отыщут, первыми пойдут на снижение цен.
Напомню, в кризис растет риск появления долгостроев. Кто особенно рискует, уже перечисляла.
А какой прогноз?
Вместо резюме повторюсь: цены в любом случае будут ползти вниз, выиграют те люди, которые найдут в себе силы спрятать валюту под подушку и подождать, когда ситуация в экономике и политике станет более предсказуемой.
Сколько придется ждать, можно только предположить. В предыдущие кризисы рынок стоял в среднем три месяца. Если все пойдет по подобному сценарию, к декабрю можно ждать явного снижения цен — но еще не дна.
Чтобы упасть до дна, ценнику в предыдущий кризис понадобился год. Сейчас,
полагаю, обвал будет идти с ускорением и дно начнет просматриваться уже к
лету 2021-го.
Новости по теме
«Перелом наступил после выборов». Эксперты — о том, что творится на рынке недвижимости
С 6 лет. Как и за сколько можно оформить «пластик» для ребенка
Банки массово повышали ставки по валютным депозитам. Сколько готовы платить вкладчикам сейчас
