Вчера министр юстиции Олег Слижевский анонсировал проект постановления Совмина, который будет регулировать риелторскую деятельность. Согласно документу, изменения коснутся двух важных вещей: сделок и тарифов. Если проект будет принят, то одна и та же риелторская организация не может выступать по одной сделке как на стороне продавца, так и на стороне покупателя; а на тарифы будут установлены верхние пределы. Как изменения повлияют на работу существующих агентств недвижимости, REALTY.TUT.BY рассказал Николай Простолупов, почетный председатель ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость».
Олег Слижевский рассказал, что новый проект закрепляет норму, не позволяющую одной и той же риелторской организации выступать по одной сделке как на стороне продавца, так и на стороне покупателя.
Предполагается, что такое решение должно избавить граждан и риелторские агентства от конфликта интересов. В качестве примера министр привел ситуацию, когда граждане самостоятельно находят объекты недвижимости, но когда они хотят встретиться с продавцом или агентом, то им навязывают услуги [агентства], несмотря на то что они не хотят заключать договор.
— В противном случае им просто препятствуют дальнейшим контактам с продавцом — и тем самым срывают сделку. Эту практику надо менять, — объяснил логику принятия решения Олег Слижевский.
Продавец заплатит дважды?
Риелторское сообщество такое решение восприняло холодно.
— Во-первых, понятие «конфликт интересов» совершенно нехарактерно для деятельности риелторских организаций, — говорит Николай Простолупов. — Это притянуто из практики работы юристов. Агентства недвижимости сделку купли-продажи не проводят, если существуют споры и разногласия между продавцом и покупателем. Это возможно только при полном согласии сторон. Практика, когда агентства вынуждены брать деньги с обеих сторон — продавца и покупателя — уже лет десять как сложилась. И предполагаемые революционные изменения очень сильно изменят сам рынок недвижимости.
Покупатель и продавец прежде всего заинтересованы в двух вещах. Во-первых, чтобы деньги от покупателя к продавцу перешли в полном размере и чтобы сумма была адекватной рынку недвижимости. Во-вторых, обе стороны заинтересованы, чтобы сделка прошла с достаточно высокой степенью юридической чистоты, чтобы никто и никогда не смог эту сделку расторгнуть и признать ее недействительной.
Поэтому, по словам Николая Простолупова, все дело в экономике.
— Риелторская деятельность — это предпринимательская деятельность, мы не оказываем государственные социальные услуги. Наша главная цель — получение доходов от своей деятельности. Существующая практика, когда и продавец, и покупатель оплачивают услуги по сделке, вызвана регулированием стоимости наших услуг государством (напомним, тариф в Минске за услуги для покупателя — 60 базовых величин; для продавца — 1−3% от стоимости объекта. — Прим. TUT.BY). И если сейчас, например, исключить вторую сторону оплаты услуг как покупателя, то прямо сейчас риелторские организации в Минске потеряют примерно 30% доходов. В регионах эта цифра будет еще выше. Потому что в регионах доходы риелторских организаций на 50% состоят из оплаты услуг покупателями. То есть доходы агентств недвижимости в случае принятия такой нормы сразу потеряют 30% доходов в Минске и 50% — в регионах страны.
Если норма будет принята, то агентствам недвижимости понадобится компенсация потерянных доходов, говорит Николай Простолупов.
— Чтобы агентства могли хотя бы не то что не улучшить, а чтобы не ухудшить свое экономическое положение. Значит, продавцы должны платить несколько более высокую стоимость риелторских услуг. Не ту, что существует на сегодняшний день.
Сейчас продавец платит агентству в зависимости от стоимости объекта дифференцированную ставку в 1−3%. Причем чем выше стоимость объекта, тем ниже процент платит продавец от стоимости объекта недвижимости.
— Это же социальная несправедливость. Получается, что человек, который продает коттедж за 200 тысяч долларов, заплатит агентству всего 1%, а тот, кто продает самый бедный объект недвижимости, например, квартиру в 30 тысяч долларов, заплатит 3% от стоимости объекта недвижимости. Во всем мире существует противоположный подход: чем выше доход у гражданина, тем больше он должен платить денег. У нас эта система перевернута с ног на голову.
Могут появиться агентства-клоны
Чтобы выйти из предлагаемой ситуации, уверен Николай Простолупов, достаточно было бы эту процентную ставку, которая сейчас существует, увеличить до 4% и сделать ее одинаковой для всех видов объектов.
— И тогда продавец будет платить ту сумму, которая позволит агентству недвижимости выживать в сложных экономических условиях. Но тем не менее Минюст не идет на увеличение тарифных ставок. В то же время, по данным Белстата, рентабельность агентств недвижимости составляет на сегодня 4−5%. Если проект будет принят, то агентства, как я говорил выше, потеряют 30% доходов и скатятся в убытки. Понятно, что с рынка агентства не уйдут — некуда. В этой ситуации они вынуждены будут придумывать схему, чтобы все-таки покупатель платил те деньги, которых будет хватать для нормального существования агентства недвижимости.
Это приведет к тому, говорит эксперт, что каждое агентство вынуждено будет открыть еще одно агентство.
— Потому что в одном агентстве нельзя будет обслуживать обе стороны сделки, — иронизирует Николай Простолупов. — Одно агентство будет обслуживать продавца, второе — покупателя. Ну вот кому нужно, чтобы риелторские организации вынуждены были строить эти схемы, чтобы остаться на плаву? Почему не повысить тарифы до 4%? Десять лет назад Минюст решил ограничить риелторские доходы и на сегодняшний день это показало свою полную бесперспективность.
Покупатель только потеряет
Также в защиту того, что покупатель должен оплачивать сделку и со своей стороны, Николай Простолупов приводит такой аргумент:
— Мы ежегодно страхуем свою ответственность за качество риелторских услуг. Безусловно, эти страховые обязательства распространяются только на тех, кто заключает с агентствами договор на оказание риелторских услуг. Но Минюст предлагает не заключать договор с покупателем. Это значит, что человек, который будет покупать квартиру, не получит никаких гарантий и не будет застрахован от нечистоты сделки, например. Ведь исключительно для покупателя агентство проводит полную проверку квартиры и ее истории, чтобы в дальнейшем не было проблем. Ведь продавцу, поверьте, это совсем не надо. А покупателю это очень важно и эта процедура входит в общий состав чистоты юридической сделки. Поэтому норма о том, что договор с покупателем заключать не стоит, не в пользу самого покупателя. Да, договор купли-продажи агентство в любом случае заключит, но никаких обязательств иметь перед покупателем не будет. И даже если покупатель сам пожелает заключить договор, то агентство, если постановление будет принято, не вправе будет этого делать.
Читайте также
Власти хотят запретить риелторам одновременно выступать на стороне продавца и покупателя
«Январь оказался провальным». Эксперты — о том, что будет с ценами на жилье в 2019 году
5 февраля риелторы будут консультировать бесплатно всех желающих
