С осени рынок недвижимости почти парализован, но не столько из-за экономических причин и пандемии, сколько из-за политической ситуации. Как и когда она разрешится — не предсказывает никто, слишком много в уравнении переменных. Посему и единого прогноза для движения рынка недвижимости быть не может. Но можно попробовать рассмотреть пару сценариев на первое полугодие.
-
Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости
Половина 2021-го как продолжение 2020-го
Буквально: политический кризис длится, протесты в разных формах присутствуют, за участие в них жестко карают. Санкции поджимают, расходы населения на коммуналку и питание растут, реальные доходы снижаются (и это даже в случае, если девальвация не случится в ближайшее время), траты на не самое необходимое ужимаются, снижаются доходности бизнесов.
Платежеспособные покупатели в такой ситуации продолжают думать об отъезде либо уезжают — то есть большинству по-прежнему не до жилья. Новых платежеспособных не появляется. Кредитование вторичного жилья не возобновляется.
База квартир, выставленных на продажу, остается стабильно большой. Она сейчас неестественная — 10 тысяч квартир при норме до 8 тысяч. Сделки проходят, но самые срочные, в основном — цепочные. «Чистых» покупателей недостаточно, чтобы поглощать растущее предложение. Когда предложение большое, а платежеспособный спрос низкий, цены просто обязаны снижаться.
Но в Беларуси еще не было ситуации, когда цены на жилье обваливались моментом. Мала вероятность, что обвалятся и в начале 21-го года. Кривая средней цены квадратного метра в предложении («хотелки продавцов»), вероятнее всего, будет ползти вниз постепенно, на 30−50 долларов в месяц.
Сейчас средняя цена предложения — 1330 долларов. К лету почти все (кроме владельцев новых квартир, построенных на высоком рынке, и продавцов жилья в центре города) смиряются с мыслью, что квадратный метр не берут дороже 1000−1100 долларов.
Цены на новостройки еще держатся, в основном за счет партнерских программ банков. Хотя спрос и там давно вялый — в кредит людям со средними доходами выделяют 15−20 тысяч долларов в эквиваленте. В первом квартале 2021 года, вероятнее всего, партнерские программы свернутся. А это значит, что застройщикам придется еще до лета объявить об акциях и скидках хотя бы на 10 тысяч от общей стоимости квартир. Просевший к лету до 950−1100 долларов (1250 в дорогих проектах) ценник квадратного метра в новостройках наверняка привлечет часть покупателей и потенциальных инвесторов, откладывавших покупку в ожидании дна цен. И это ненадолго остановит снижение. Но сколько их, покупателей, не думающих об отъезде и готовых к покупке, неизвестно. И сложно предсказать, на какой срок зафиксируется это дно.
Можно отметить только, что востребованы будут новостройки, которые находятся на финальной стадии строительства. Люди в массе своей не глупые и больше всего не хотят закатать деньги в бетон. Помнят, что все предыдущие экономические кризисы «рождали» долгострои и у коммерческих, и у государственных застройщиков. Этот точно не будет исключением.
Аренда жилья в валюте точно не подорожает: спрос на него не растет — скорее планомерно снижается. Основной пласт арендаторов — молодые семьи минчан. При девальвации и существенном снижении доходов они просто возвращаются жить к родителям. В прошлые кризисы цена аренды однокомнатной квартиры падала ниже 150 долларов — так что есть куда снижать.
Начало 2021-го с новым сюрпризом
Год назад никто не предсказывал ни пандемию, ни изменений в сознании народа, ни жестокости в подавлении протестных настроений. Никто не мог вообразить, что можно убивать безоружных протестующих и обходиться без уголовных дел за убийство, что будут десятки тысяч отправленных на «сутки», что можно попасть за решетку за флаг на балконе, надпись «Не забудем» или добросовестное исполнение профессиональных обязанностей.
2021-й может стать таким же непредсказуемым. Любые форс-мажоры влияют на рынок
недвижимости и настроения покупателей. Резкое ухудшение (казалось бы, куда хуже, но последние месяцы показывают, есть куда) ситуации на всех фронтах ускорит падение цен на недвижимость. Но мало кого это порадует.
Не стоит исключать и чудеса: восстановление законности, демократические выборы. На финансовое положение большинства белорусов это не повлияет: экономика не оздоравливается моментом, и расти доходам тех же бюджетников будет не с чего. Но оптимизм вернет на рынок покупателей с чистыми деньгами — прежде всего на первичный. Вернет тех, кто готов инвестировать в жилье.
Цены будут снижаться еще медленней, и дно в 2021-м, возможно, еще не увидим.
Активизация покупателей выведет из-под удара часть некрупных застройщиков. Изменения в политике — государственных застройщиков. Последним разрешат продавать жилье не только очередникам — это поможет привлечь деньги в интересные проекты, которые не по карману льготникам.
В «чудесном» сценарии нет квартир по 500, но есть надежда, что в принципе жизнь будет более прогнозируемой. И рынок недвижимости — тоже.
Читайте также
Новости по теме
Милиция не нашла признаков преступления у застройщика «Грушевского Посада». Что это значит?
Выиграют смелые. Как продать «однушку», а через год купить «двушку» без доплат
Россия хочет отрегулировать цены на сахар. Что будет с этим в Беларуси?
