Сегодня на Национальном правовом портале опубликовали полный текст того самого указа об ограничении застройщиков прибылью в 5%, если они строят по долевке или облигациям. Читайте, кого не коснутся ограничения и когда новые правила вступят в силу.
Что по итогу в указе и когда это заработает?
Документом устанавливается, что прибыль застройщиков при строительстве жилья с привлечением средств граждан не может превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений (квартир), если иное не установлено президентом. То есть, если застройщик хочет иметь неограниченную прибыль, то он должен сначала строить жилье за свои (или кредитные) деньги, а только потом продавать.
Согласно указу, преимущественное право строить многоквартирные жилые дома предоставляется строительным организациям, имеющим собственную техническую базу и специалистов. Это дело подтверждается аттестатом соответствия на выполнение функций генерального подрядчика по строительству объектов 1−4 классов сложности. Преимущество также дано коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству — то есть УКСам.
В целях контроля за выполнением требования по ограничению прибыли в указе предусмотрено обязательное проведение застройщиками за счет собственных средств аудита в течение трех месяцев после приемки жилого дома в эксплуатацию. Излишне уплаченные деньги (в случае их выявления по итогам аудита) будут возвращены гражданам не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения. Вот как это дело описано в указе:
Указ вступает в силу через полгода после опубликования — то есть в начале января 2020-го. Теперь Совмину нужно в течение шести месяцев принять для этого меры.
А кто не подпадает под эти нормы?
Согласно тексту указа, его действие не распространяется на объекты, разрешительная документация на строительство которых выдана до вступления его в силу, а также на объекты, возводимые в рамках заключенных до вступления в силу указа инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства. Грубо говоря, под указ не подпадает все то, на что будут заключены договоры и получены разрешительные документы до начала 2020 года.
Но если в некоторых случаях это единичные проекты, то в некоторых — громадные комплексы, строительство которых будет вестись еще немало. Как минимум, под ограничения не подпадет жилье в «Минск Мире», строящееся по долгосрочному инвестпроекту. Есть что строить также и по действующему инвестпроекту на застройку «Новой Боровой».
Ну и не забываем сноску о том, что нормы о 5% распространяются на застройщиков, если иное не установлено президентом.
Откуда взялась идея о 5% и что было потом?
Впервые идея об ограничении прибыли застройщиков в 5% была озвучена Александром Лукашенко в 2019 году. За основу этой идеи была взята модель работы государственного завода эффективных промышленных конструкций, которым руководит брат легенды белорусского хоккея Вадим Салей. Схема, судя по всему, была такова.
Заводу бесплатно выделяют землю под строительство жилья, он его строит с пятипроцентной рентабельностью, а потом передает государству, которое распоряжается домами по своему усмотрению. Таким образом уже было построено несколько арендных домов в Новинках, а также будет строиться социальное жилье в том же районе.
Но тут отметим, что государственные застройщики и так всегда были ограничены рентабельностью в 5% при строительстве социального жилья. Поэтому коммерческие и часть государственных застройщиков выступили против указа об ограничении прибыли.
Но в начале 2020 года Александр Лукашенко эмоционально «прошелся» по толстосумам из стройотрасли.
— У нас те предприниматели, частники, бизнесмены, которые занимаются стройкой, особенно строят жилье (они просто рвутся в эту сферу), все стали как минимум долларовыми миллионерами. Быстро, в возрасте от 25 до 40 лет. Все, кто серьезно занимался этим строительством. Спрашивается, откуда такая прыть? Даже Америка не знала таких темпов.
Тогда же Александр Лукашенко эмоционально выражался и о компаниях-заказчиках без материальной базы. Президент говорил про то, что из имущества у таких часто лишь «стол и табуретка». Но справедливости ради отметим, что именно по такой схеме многоэтажки в числе прочего строили на выделенных без аукциона площадках, например, спортсмены.
Некоторые коммерческие застройщики выступили против указа об ограничении прибыли в планировавшемся тогда виде потому, что он не учитывал, по их мнению, некоторых важных аспектов.
Во-первых, ограниченный размер прибыли в 5% определяется от сметной стоимости квартир, что не учитывает других затрат застройщика. Например — парковок, оплаты права застройки земли, затрат на отселение и так далее. То есть эти расходы нужно будет либо сократить, либо финансировать за счет кредита, либо иметь большие собственные запасы денег.
Во-вторых, если прибыль будет в 5%, то у застройщиков мало что останется на развитие. Поэтому прописанное в проекте указа ограничение прибыли если и может существовать, то только при строительстве на абсолютно чистой площадке без сноса, а также при условии, что компания не намерена быстро развиваться, говорили участники рынка. При таком раскладе ожидаемо, что многие застройщики уйдут с рынка. Предложение на рынке жилья упадет, и цены на квартиры пойдут вверх.
В-третьих, по их мнению, активизируются перекупщики, которые будут скупать готовое жилье подъездами, а потом перепродавать дороже.
Если упростить, то по сути получается, что указ мотивирует застройщиков вообще отказаться от долевки и облигаций, а сначала строить, а потом продавать жилье. Для людей это неплохо как минимум тем, что тогда должны пропасть обманутые дольщики, «Тамбазы», «Грушевские Посады», «Сквичи» и так далее.
Но что будет с ценой — пока вопрос открытый. Это зависит от того, распространится ли ограничение в 5% на инвестпроекты, а также от того, сколько застройщиков смогут работать в новых условиях, а сколько — уйдет с рынка.
