Если 2016 год на вторичном рынке жилья запомнился рекордом по максимальному количеству совершенных сделок, то уходящий 2017 год установил рекорд по минимальному количеству оставшихся в продаже квартир.
В 2017 году спокойным месяцем можно назвать только январь — по Минску было продано даже менее 700 квартир. Но уже в феврале этот показатель поднялся до 900 квартир, а в марте перевалил за отметку в 1250 проданных квартир. В целом же в течение 2017 года среднее количество совершаемых сделок находилось на уровне 1100 проданных квартир в месяц, из которых порядка 10% были новостройки.
В результате такой активности на рынке с апреля количество выставленных на продажу квартир планомерно снижалось. Более того, осенью количество квартир, предлагаемых в продажу, стало снижаться просто рекордными темпами. Некоторые продавцы, видя активный спрос и снижающиеся ставки по кредитам, предпочли «придержать» квартиры в надежде скорого повышения цен. В результате этого начал образовываться небольшой, но все же объем отложенного предложения, который должен выйти в продажу в 2018 году.
Если в 2016 году «активатором» для покупателей выступали снизившиеся и застывшие на месте цены, то в 2017 году к ним добавились еще и подешевевшие кредиты.
— По нашим сделкам мы наглядно видели, что рынок в 2017 году заметно ускорился, — рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя столица — агентство недвижимости» Светлана Куделко. — И покупатели, и продавцы хотели решать свой жилищный вопрос максимально оперативно — в формате «здесь и сейчас». К тому же большая часть продавцов была еще и покупателями — после продажи имеющейся квартиры они хотели приобрести другую — более просторную и/или новостройку. Чтобы удовлетворить все потребности покупателей и продавцов, мы заключили партнерские отношения с большинством банков, обучили собственных специалистов по кредитованию и разработали специальные программы оказания услуг: «Партнер-кредит», «Переезжаем в новостройку», «Расширяем жилплощадь», «Покупателям из регионов» и др.
Уходящий год наглядно продемонстрировал, как на рынок жилья влияют доступные кредиты. В результате к концу 2017 года в продаже остался рекордно низкий для последних трех лет объем квартир. По состоянию на конец декабря он составляет порядка 5,7 тыс. квартир, в то время как средний уровень предложения находится на отметке около 8 тыс. квартир.
Растущий уровень спроса, снижающееся предложение, и все это при активной кредитной поддержке не могло не отразиться на ценах. Однако отсутствие роста реальных доходов населения и экономического оптимизма не позволило за 2017 год ценам существенно вырасти.
Рост цен уперся в низкие доходы
Поскольку квартиры вторичного рынка крайне неоднородны по своим качественным характеристикам, цены на различные типы жилья вели себя в уходящем году по-разному. Самый существенный рост отмечен на квартиры в свежих (моложе 2009 г. п.) каркасно-блочных домах — только в августе и ноябре квартиры здесь дорожали на +3% ежемесячно. Столь высокая динамика цен во многом обусловлена ростом цен на каркасно-блочные новостройки — продавцы квартир вторичного обращения зачастую ориентируются на цены новостроек.
Обратная реакция не заставила себя ждать, в результате роста цен осенью популярность квартир в подобных каркасно-блочных домах стала падать, и уже в ноябре было куплено на 8% меньше таких квартир. Покупатели перевели внимание на стабильные по цене панельные дома — рост цен в этом сегменте незначителен — в пределах 3% за год.
Попытки поднять в 2018 году цены на фоне отсутствия роста доходов начнут более существенно смещать фокус спроса в сторону бюджетных, малометражных квартир и квартир хрущевско-брежневской эпохи.
В январе 2018 года ожидается сезонное снижение спроса, однако наличие кредитов, пусть несколько и выросших в цене за декабрь уходящего года, должно удержать цены на существующем уровне. Однако кредиты будут лишь компенсировать недостаток средств, а не выступать причиной роста цен. В частности, кредиты будут продолжать помогать тем покупателям, кто хочет расширить жилплощадь за счет продажи имеющейся квартиры — ведь в этом случае кредит берется лишь на доплату. Кроме того, кредиты будут востребованы при покупке малогабаритных квартир минимальной стоимости. Вот этот баланс собственных средств покупателей и доступных заемных средств позволит ценам в 2018 году находиться на достаточно стабильном уровне лишь с незначительным увеличением по сравнению с текущим.
Читайте также
Правда ли, что с 1 марта начнут изымать частные участки с долгостроями?
Купаться в миллионах. Бассейны, хаммамы и бани в домах состоятельных белорусов
У белоруса — «двушка» в панельке, у поляка — дом с лужайкой. Как живем мы и соседи
