Во втором квартале 2020 года в Минске было совершено на 41% меньше сделок купли-продажи жилья, чем в первом, а цены на него в долларовом эквиваленте продолжили снижаться. Это следует из свежих аналитических данных Национального кадастрового агентства Госкомитета по имуществу Беларуси. Все подробности, цифры, аналитика и прогнозы — в материале REALTY.TUT.BY.
Общая ситуация по Минску
По данным Реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра, по состоянию на 1 июля по итогам 2-го квартала 2020 года в Минске было совершено 2185 сделок купли-продажи жилья (без учета долей и комнат).
Это на 41,2% меньше, чем в первом квартале 2020 года, и на 33,6% меньше, чем за аналогичный период 2019-го. В последний раз такой низкий показатель был отмечен в первом квартале 2015 года.
Во втором квартале 2020 года было продано 118,9 тысячи квадратных метров на общую сумму 144,4 миллиона долларов. В денежном выражении это на 42,8% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 35,6% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года.
По площади этот показатель тоже уменьшился. Снижение — на 40,1% и 32,3% соответственно.
Но на фоне рекордно низкого показателя зарегистрированных сделок выросла доля сделок купли-продажи на первичном рынке. Так, во втором квартале доля сделок купли-продажи на «первичке» в среднем составила в Минске 12%, в то время как в первом квартале доля первичного рынка составляла 8%.
Что с ценами на «первичку» в Минске?
Если в первом квартале 2020 года первичный рынок в долларовом выражении показывал рост примерно в 6%, то во втором квартале уже было зафиксировано падение. Но, забегая вперед, нужно сказать, что в белорусских рублях рост все же присутствует.
Так, по итогам второго квартала на первичном рынке сложилась следующая ситуация: средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры установилась на уровне 1390 долларов за квадратный метр (-7,9% по отношению к первому кварталу 2020 года), двухкомнатной — 1300 долларов за квадратный метр (-6,5%), трехкомнатной — 1260 долларов за квадратный метр (-7,4%).
В белорусских рублях незначительное снижение (на 0,3%) отмечено лишь на однокомнатные квартиры — до 3390 рублей за квадратный метр. Средняя цена квадратного метра на двухкомнатные квартиры выросла на 3,2% — до 3180 рублей за квадратный метр, на трехкомнатные на 1% — до 3070 рублей за квадратный метр.
Какая ситуация с ценами на «вторичке» в Минске?
Вторичный рынок жилья в Минске начал показывать снижение цен в долларовом исчислении еще в первом квартале 2020 года. Но оно тогда было незначительным — всего 0,8%. Во втором же квартале цена в долларах стала уже ощутимо меньше.
Так, средняя цена на однокомнатные и двухкомнатные квартиры снизилась на 4,6−4,8% — до 1400 долларов за квадратный метр и до 1240 долларов за квадратный метр соответственно. На трехкомнатные квартиры средняя цена составила 1180 долларов за квадратный метр (-1,7%).
Однако в белорусских рублях на вторичном рынке (как и на первичном) отмечен рост. Так, средняя цена «однушки» выросла на 3,3% и составила 3290 рублей за квадратный метр, цена «двушки» составила 3030 рублей за квадратный метр (+3,8%), «трешки» — 2890 рублей за квадратный метр (+7,8%).
— Такая разница в изменении цен в долларах и белорусских рублях сформировалась за счет изменения курса валют в течение 1−2 квартала 2020 г. Разница между минимальным (2,3692) и максимальным (2,5973) курсом во втором квартале составляла 10%, — говорят в Национальном кадастровом агентстве.
Как отличаются цены в разных районах Минска?
По итогам второго квартала 2020 года звание самого дорогого района Минска сохранил Центральный район: там средняя цена на жилье составляет 1400 долларов за квадратный метр (-6,0% по отношению к первому кварталу этого года).
Дальше в порядке убывания расположились: Первомайский — 1370 (-0,7%), Московский — 1310 (-3,0%), Октябрьский — 1310 (-2,2%), Советский — 1300 (-7,1%), Ленинский — 1250 (-4,6%), Фрунзенский — 1250 (-4,6%), Заводской — 1250 (-2,4%), Партизанский — 1230 (-8,9%).
Как это все объяснить и что будет дальше?
По словам заместителя гендиректора Национального кадастрового агентства, эксперта Дмитрия Ритвинского, происходящее сейчас на рынке недвижимости — это следствие воздействия совокупности негативных факторов. А именно — пандемии, торговых и нефтяных войн в первом квартале, изменения курса рубля, негативных ожиданий и прогнозов по экономике в целом, политических аспектов, человеческого поведенческого фактора (желание подождать лучших времен), сворачивания кредитования банками, пессимистических ожиданий бизнеса и другого.
-
Дмитрий Ритвинскийзаместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Госкомитета по имуществу Беларуси
— Негативных факторов, воздействующих на рынок недвижимости, сейчас действительно много, как никогда. Эти факторы влияют на снижение активности покупателей, на их возможности и предпочтения. Спрос снижается. В то же время предложение растет. За второй квартал предложение о продаже квартир на различных рекламных площадках увеличилось на 30−50% к уровню первого квартала. И тут действует простой закон экономики: если растет предложение, а спрос падает, то цена будет снижаться. Что мы и наблюдаем.
Что же касается прогнозов на третий квартал, то Дмитрий Ритвинский сразу отмечает, что рынку недвижимости свойственна инертность. То есть реакция на те или иные факторы может быть растянута во времени на год или два.
— Учитывая количество негативных факторов, оказывающих влияние на рынок, я думаю, в третьем квартале количество сделок будет оставаться низким, а цены в валютном эквиваленте продолжат снижаться.
— А как отреагирует рынок на принятый указ президента об ограничении прибыли застройщиков, который вступит в силу с 2021 года? Может ли это сформировать отложенный спрос у населения в надежде, что после вступления документа в силу жилье станет доступнее?
— Хотелось бы увидеть комментарии самих застройщиков, он же касается в первую очередь их деятельности. Но тут стоит исследовать вопрос: как много в истории примеров, когда ограничительные меры регулятора приводили к действительно положительным изменениям? Да, психологически он может повлиять на ожидания покупателей и они еще больше задумаются о том, что нужно подождать лучших времен для покупки новостройки. Спрос тогда еще сильнее уменьшится. Застройщикам же, и так находящимся в непростых условиях, нужно думать, как изменится их бизнес-модель в 2021 году. Но у нас остается большая доля вторичного рынка. Учитывая все это, рынок будет искать новые точки равновесия.
А как обстановка в областных центрах?
Тенденции Минска прослеживаются и на рынке купли-продажи квартир в областных центрах. Так, во всех городах, кроме Гродно, количество сделок уменьшилось практически в два раза (Брест — на 47,1%, Витебск — на 47,3%, Гомель — на 44,5%, Могилев — на 44,7%).
В Гродно, как видим, количество сделок уменьшилось всего на 17,5%. Но тут стоит отметить, что большой процент снижения в Гродно был зафиксирован в первом квартале 2020 г., когда количество сделок по отношению к четвертому кварталу 2019 г. снизилось на 20%. В других же областных центрах этот показатель тогда был значительно меньше.
Что еще касается Гродно, то его также можно отметить и как лидера по количеству сделок на первичном рынке — 39% от общего числа всех сделок. Но этому тоже есть объяснение. Дело в том, что там идет активная застройка микрорайона по улице Лидской, а также микрорайона Грандичи по улице Виктора Саяпина. Здесь стоит отметить и то, что Гродно занимает лидирующие позиции по этому показателю уже на протяжении пяти лет.
В общем же по сравнению с четвертым кварталом 2019 года во втором квартале 2020-го количество сделок во всех областных центрах снизилось на 35−50%.
Суммарно за этот период продали 83,3 тысячи квадратных метров на общую сумму 49,4 миллиона долларов. В площадном выражении это на 40,4% меньше, чем за предыдущий квартал, в денежном выражении меньше на 42,9%.
— Во всех областных центрах, кроме Гродно, вместе с падением количества сделок отмечается и снижение средней цены квадратного метра в долларовом выражении. Рынок квартир Минска, как самый развитый в стране, отреагировал в большей степени, в регионах реакция идет с опозданием и в не такой значительной степени, — говорят в Национальном кадастровом агентстве.
В Могилеве и Витебске средняя цена снизилась на 2% и составила 570 долларов за квадратный метр, в Бресте снижение составило 3% — до 720 долларов за квадратный метр, в Гомеле — на 4%, до 540 долларов за квадратный метр. Гродно стал единственным областным центром, в котором средняя цена квадратного метра в долларах не изменилась. Как и в первом квартале 2020 года, она составила 660 долларов.
А вот ситуация со стоимостью квадратного метра в белорусских рублях противоположная. Рост средней цены во втором квартале по отношению к первому отмечен во всех областных центрах. Так, в Бресте рост составил 3%, в Гомеле — 5%, в Витебске — 7%, в Могилеве — 8%, в Гродно — 10%.
Читайте также
