Из-за реформы долевого строительства в России в прошлом году на 80% увеличилось число застройщиков, которым грозит банкротство. Как правило, это небольшие региональные компании, которые теперь не могут привлекать деньги дольщиков, что ранее было их единственным источником финансирования. Об этом сообщает газета «Коммерсантъ». По сути теоретически это же может случиться и в Беларуси, если власти примут указ об ограничении рентабельности застройщиков в 5% при долевом строительстве.
Что за реформа в России?
Реформа долевого строительства в России началась в прошлом году. Ее суть в том, что теперь застройщики не могут напрямую привлекать деньги дольщиков. Сейчас это делается через официальные банки-партнеры. Люди переводят деньги на специальные эксроу-счета, а потом банк выдает застройщику необходимые суммы и контролирует сделки, чтобы деньги не ушли на другие проекты или не были выведены иным путем. Благодаря этой схеме в случае банкротства застройщика людям банк гарантирует возврат денег. То есть бывший дольщик уже ничем не рискует. Звучит хорошо, но проблема в том, что под эту программу в основном попадают только сильные застройщики, потому что в ней участвуют солидные банки. В итоге мелкие региональные строительные компании вынуждены или уходить с рынка, или строить за свои деньги, а потом продавать жилье. Правда, денег этих у них, как правило, нет.
Как это отразилось на мелких застройщиках?
Как пишет «Ъ», число застройщиков, чей бизнес оказался под угрозой из-за намерения кредиторов подать заявления об их банкротстве, за прошлый год выросло почти на 80%. Уже признанных несостоятельными девелоперов стало больше на 22%. С проблемами столкнулись мелкие региональные компании: реформа долевого строительства лишила их единственного доступного источника финансирования — средств дольщиков. Многие также оказались не готовы к падению спроса и необходимости переформатировать бизнес.
По расчетам аналитиков Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эти компании реализуют 1,42 тыс. проектов общей площадью 9,9 млн кв. м. Для сравнения: в Беларуси в год вводится около 4 млн кв. м. жилья. Аналогичная тенденция прослеживается и среди компаний, которые уже признаны банкротами: их общее число выросло на 22%, до 184. На балансе этих структур сейчас находится 839 проектов площадью 4,5 млн кв. м.
Партнер «НЭО Центра» Арина Матвеева уверена, что проблемы начались из-за реформы законодательства о долевом строительстве, запретившей привлекать деньги дольщиков напрямую. Глава РАСК Николай Алексеенко считает, что говорить о прямом влиянии этого фактора пока преждевременно: с проблемами пока сталкиваются не те проекты, которые уже начали работать через эскроу-счета: «Но из-за реформы у малых застройщиков резко сменились планы по новым проектам, и из-за отсутствия финансовой подушки многие из них не смогли с этим справиться». Небольшим компаниям труднее адаптироваться к новым реалиям и получить финансирование, соглашается юрист BMS Law Firm Владимир Шалаев: «Чем меньше компания, тем выше риск для банка и выше процентная ставка».
Дальше — лучше?
Господин Алексеенко ждет, что в этом году число банкротств застройщиков сохранится на уровне прошлого года или снизится. Это связано с изменением структуры рынка. Сейчас он во многом состоит из проектов в высокой степени готовности и тех, которые уже привлекли проектное финансирование. «В первом случае риски возникновения недостроя уже минимальны, а во втором — проекты априори уже прошли серьезную проверку со стороны банков», — рассуждает эксперт. Арина Матвеева тоже ждет снижения темпов банкротств застройщиков. Директор по маркетингу и продажам «РКС Девелопмент» Александр Коваленко не видит перспектив улучшения ситуации в регионах. Московский рынок, отмечает он, пока держится за счет тех, кто покупает первую квартиру в столице.
А что у нас?
В Беларуси в недавно озвученном проекте указа президента заложена норма о том, что застройщики, работающие через долевку или облигации, будут ограничены рентабельностью в 5%.
Но как мы уже писали, нормально работать с рентабельностью 5% могут только госзастройщики, причем имея большой объем загрузки и не вкладывая денег в развитие и модернизацию. Частникам же с такой рентабельностью можно работать разве что в межсезонье: для поддержания «оборотки» и чтобы не распустить штат грамотных специалистов.
Это все значит, что при принятии указа в озвученном виде застройщики сами откажутся от долевки и жилищных облигаций и начнут строить жилье за свои деньги и реализовывать квартиры. Звучит хорошо, но в этом и кроется самая большая проблема, ведь они или начнут искать лазейки, или пойдут за кредитами в банки. А кредиты там не под 5% дают.
Следовательно, мало причин, чтобы жилье не подорожало еще больше. Об этом же говорят и опрошенные белорусские государственные и частные застройщики. Более того, кредиты дадут не всем — соответственно, много мелких компаний без запаса оборотных средств уйдет с рынка. Предложение упадет, что также явно не понизит стоимость жилья.
Читайте также
