Вчера Александр Лукашенко поддержал проект указа об ограничении рентабельности застройщиков в 5%, если те продают квартиры через долевку или через жилищные облигации. Но я думаю, что этот документ в такой форме не примут. Сейчас расскажу почему.
Подавляющее большинство застройщиков в Беларуси строит жилье через долевку или жилищные облигации. Суть ее в том, что будущие жильцы сами частями финансируют строительство многоэтажки во время ее возведения. Застройщик таким образом получает, по сути, беспроцентные займы, будущие жильцы — более привлекательную цену, нежели на готовое жилье.
Почему все так не любят долевку?
Но многим потенциальным покупателям квартир эта система не нравится, и это вполне объяснимо. Во-первых, даже выплатив всю сумму за свое будущее жилье, можно столкнуться с постоянными переносами сроков сдачи дома, при этом не получая от застройщика никакой компенсации. Во-вторых, можно и вовсе попасть в историю, когда вы выплатите солидную сумму за квартиру, а застройщик обанкротится. Дом станет долгостроем, завершать его придется государству, и вы, возможно, заплатите за жилье еще сверху.
Поэтому многие люди если и влезают в долевку, то идут к проверенным застройщикам с именем. Но и тут никто не может дать гарантий. А вдруг на этапе стройки к хозяину фирмы возникнут вопросы у силовиков? Учитывая же вертикальную систему управления во многих компаниях, это может повлиять на их работу и поставить под угрозу ваши перспективы получить квартиру в срок.
Да и вообще, долевое строительство — хорошая база для тех бизнесменов, кто начинает строить без денег и без опыта. А если еще может получить лакомую землю в Минске — вообще красота. Главное — довести строительную готовность дома до 15%, и вперед — привлекать деньги дольщиков, ими же отдавая, например, кредит банку, который ты там взял на строительство фундамента и первого этажа.
Не сильно нравится коммерческая долевка и государству, потому что неудачные примеры типа «Тамбаза» порождают социальное напряжение и даже пикеты под стенами Мингорисполкома. Да и вообще, жилые долгострои — один из самых больных моментов, за которые местной власти достается от Администрации президента. В итоге тому же Мингорисполкому надо вмешиваться в отношения физлиц и коммерческой компании, и более того: принимать на себя весь негатив.
Думаете, все застройщики в восторге от долевки? Вовсе нет, ведь многие говорят, что долевики — одна из самых проблемных категорий покупателей. Просто в нынешних экономических условиях и при нынешних ставках по кредитам — это единственно возможный способ работы, если ты не миллиардер и не способен спокойно построить дома за свои деньги, а потом продать в них квартиры.
Почему я думаю, что такой указ не примут?
Как видим, фанатов долевки немного. Поэтому, судя по всему, государство и хочет в перспективе уйти от этой схемы. Как вчера заявил вице-премьер Владимир Кухарев, в проекте указа президента заложена норма о том, что застройщики, работающие через долевку или облигации, будут ограничены рентабельностью в 5%.
Но как мы уже писали, нормально работать с рентабельностью 5% могут только госзастройщики, причем имея большой объем загрузки и не вкладывая денег в развитие и модернизацию. Частникам же с такой рентабельностью можно работать разве что в межсезонье: для поддержания «оборотки» и чтобы не распустить штат грамотных специалистов.
Это все значит, что при принятии указа в озвученном виде застройщики сами откажутся от долевки и жилищных облигаций и начнут строить жилье за свои деньги и реализовывать квартиры. Звучит хорошо, но в этом и кроется самая большая проблема, ведь они или начнут искать лазейки, или пойдут за кредитами в банки. А кредиты там, как вы знаете, не под 5% дают.
Следовательно, я не вижу причин, чтобы жилье не подорожало еще больше. Об этом же говорят и все опрошенные мной государственные и частные застройщики. Более того, кредиты дадут не всем — соответственно, много мелких компаний без запаса оборотных средств уйдет с рынка. Предложение упадет, что также явно не понизит стоимость жилья.
Долевка останется только для нуждающихся и для тех компаний, которые строят жилье по уже заключенным инвестпроектам (всего их около десятка, в Минске — «Дана» и «Зомекс», в Минской области — «А-100 Девелопмент» с Новой Боровой). Но монополии, как мы знаем из истории, редко приводят к удешевлению чего-либо.
Было бы глупо думать, что этого не понимают в правительстве (без сарказма — одном из лучших в истории Беларуси) и в Министерстве архитектуры, которое возглавляет бывший руководитель успешного государственного застройщика. Явно понимают они и то, что, снижая цены административными методами и запретами, мы получим не снижение цен, а новых «курносых», которые будут брать дешевое жилье пачками и перепродавать. Но надо же было что-то докладывать президенту, чтобы и нашим, и вашим. Поэтому, как говорят, проект указа будет дальше обсуждаться в Совмине и дорабатываться. А вообще я думаю, что его в озвученной форме просто не примут, и вот почему.
Во-первых, такой указ если и может иметь место, то лишь как одна составляющая часть программы оздоровления строительной отрасли. Хвостом за ним ведь должны идти указы, которые касаются других смежных сфер — как минимум финансовой, чтобы сделать кредитные ресурсы доступнее. Но это озвучено никем не было. Да и вообще, это уже макроэкономика, резкие перемены в которой могут привести к плохим последствиям.
Во-вторых, не стоит забывать, что сейчас де-факто идет предвыборная президентская кампания. И согласно опросам, вопрос доступности жилья и справедливости при его приобретении — один из самых больных для людей. А принцип любой предвыборной кампании — говорить то, что от тебя хотят слышать.
Поэтому если указ и примут — то только в какой-то другой форме. Ведь все понимают, что хорошо, как в Англии, продавать только готовое жилье, но все знают, где Англия с трехсотлетним капитализмом — а где мы. Да, равняться на лучших нужно, но при этом важно трезво оценивать свои возможности. И я надеюсь, что нынешнее правительство их оценивает именно так.
