Автор: Елена МАЦЕЙКО
Кто и зачем отозвал разрешение на строительство уже построенных домов
Всем хорошо знакома ситуация, провоцирующая появление обманутых дольщиков. Это когда застройщик, не достроив объект и прихватив денежки собственников, сбегает куда-нибудь на Канары или Бали. Или выводит денежки в офшоры. Или просто тратит средства дольщиков нецелевым образом — на строительство собственного загородного дома, например.
В случае с ЖК «Гольяново парк» застройщик — ГК «Астерра» — никуда не сбегал. Более того, выполнил все свои обязательства перед потенциальными владельцами. Добросовестно построил жилой комплекс. Осталось только ввести его в строй. Но не тут-то было.
Совершенно неожиданно суд лишил ГК «Астерра» ранее выданного разрешения на строительство и запретил вводить в эксплуатацию уже построенный проект. Мотивировал он это тем, что стройка якобы находится на территории национального парка «Лосиный остров».
— Почему же раньше администрация Балашихи без проблем выдала разрешение на строительство? — недоумевает руководитель проекта Юрий Илюшкин. — Почему нас не предупредили, что участок под застройку имеет обременения? А претензии появились только тогда, когда дома стали подводить под крышу?
Как случилось, что жилой комплекс попал в границы парка уже на этапе, когда стройка шла полным ходом? Попробуем разобраться в этой запутанной истории.
144 семьи вот уже 4 года не могут въехать в практически готовые квартиры
ЖК «Гольяново парк» — это четыре малоэтажных дома общей площадью 5 тысяч квадратных метров. В 2012 году ГК «Астерра» арендовала участок с видом разрешенного использования «малоэтажная застройка». В администрации городского округа Балашиха без каких-либо сложностей было получено разрешение на строительство в границах территории с категорией использования «земли населенных пунктов».
Четыре разрешения на строительство были выданы 31 декабря 2013 года за подписью заместителя руководителя Администрации городского округа Балашиха Чинухина М. В. Действие разрешений было продлено до 31 декабря 2014 чиновником Марковым А. В. (Копии разрешений редакция также публикует.)
В том же 2012 году ГК «Астерра» получила согласование еще и от Министерства природных ресурсов РФ на размещение малоэтажной жилой застройки на этом участке.
И в 2013-м, со всеми документами на руках, застройщик благополучно начал строительство.
— Через какое-то время к нам на стройку зачастили проверяющие. Мол, останавливайте строительство: вы находитесь на территории парка «Лосиный остров», — рассказывает руководитель проекта Юрий Илюшкин. — Хотя границы парка официально никогда не были определены (они зафиксированы очень приблизительно).
— Перед этим мы проходили несколько проверок, по результатам которых никаких нарушений установлено не было, — говорит юрист компании Михаил Скурко. — И вдруг в кадастровом паспорте участка, уже в августе 2013 (заметим, строительство идет полным ходом!) появляется отметка о том, что это природоохранная территория!
Арендодатель ГК «Астерра» подал в суд, с тем чтобы разобраться, где же все-таки находится стройка, чтобы поставить точку в этом вопросе.
Было выиграно три судебных процесса. В том числе и в Мособлсуде. Но в 2015 году Верховный суд РФ вынес решение о том, что ГК «Астерра» должна производить все работы на основе природоохранного законодательства. И областная судебная инстанция (получается, задним числом?) потребовала отозвать выданное ранее разрешение на строительство. Формулировка: «…до получения положительного заключения экологической экспертизы».
Застройщик решил идти до конца. Были поданы документы на проведение той самой экологической экспертизы: чем же четыре малоэтажных жилых дома, да еще и имеющие собственную систему водоснабжения и водоотведения, могут повредить парку? Но в полученном заключении значилось: «Застройка не отвечает целям и задачам парка “Лосиный остров”».
— В итоге мы оказались в патовой ситуации, — говорит юрист компании Михаил Скурко. — В условиях затянувшегося спора дома ЖК «Гольяново парк» постепенно ветшают и в конце концов могут окончательно прийти в негодность. Их придется сносить. О том, какой колоссальный ущерб будет нанесен природе в этом случае, почему-то вообще никто не думает.
Дольщики: мы — комок нервов
Напомним, на момент заключения договора аренды каких-либо обременений или особого статуса участка Единый государственный реестр прав на недвижимость не содержал.
Тем не менее застройщик вот уже несколько лет пытается доказать, что его объект абсолютно законен. Более того, никоим образом не может повредить национальному парку.
На сегодня ситуация такова. Застройщик исправил ошибки, на которые ему указал Минприроды. И теперь ждет решения очередной экологической экспертизы. Но Росприроднадзор, похоже, затягивает процесс, требуя все новые и новые документы и подтверждения.
— Мы, честно говоря, ужасно устали от всей этой ситуации, — признается Ксения Лосева, представитель инициативной группы дольщиков ЖК «Гольяново парк». — Мы буквально комок нервов. Представьте, многим из нас приходится выплачивать ипотеку банку плюс платить за съемную квартиру. Например, моя семья буквально все свои сбережения вложила в «Гольяново парк». Я учительница. Муж, как вы понимаете, тоже не олигарх. У нас двое детей. Никаких заначек, что называется, на черный день, у нас нет. Мы, конечно, стараемся не терять оптимизма. Но, если честно, силы уже на исходе.
И в такой ситуации оказались многие семьи ЖК «Гольяново парк».
Дольщики считают, что нежелание принять решение по данному вопросу — это чисто конъюнктурное решение. Каждый чиновник на своем уровне боится взять ответственность на себя.
— По моему твердому убеждению, мы здесь столкнулись с бюрократией в чистом виде, — не скрывает Михаил Скурко.
Любопытно, что если юридический прецедент распространять на весь жилой район Абрамцево, то под экологическую экспертизу попадают от 500 до 1500 человек, дома которых тоже оказываются в природоохранной зоне! А эти люди живут здесь испокон веку.
Получается, в принципе, весь поселок можно снести?
Документы на сайт по Голяново Парк
razresheniya-na-stroitelstvo-prodlenie-2015g.pdf
Коммуникации ЖК «Гольяново парк» не ухудшат, а улучшат экологическую ситуацию
Еще одна грань вопроса. До появления здесь стройки все отходы и стоки из поселка Абрамцево шли прямиком в парк «Лосиный остров». На сегодня к ЖК «Гольяново парк» подтянуты коммуникации, напрямую связанные с очистными сооружениями Москвы.
— Администрация Балашихи специально попросила нас запроектировать канализацию с избыточной мощностью, чтобы коммуникациями могли пользоваться и жители поселка. И мы это сделали, — говорит Михаил Скурко.
То есть все отходы после ввода ЖК в эксплуатацию будут попадать не в речки природоохранной зоны, а в очистные сооружения столицы.
Получается, когда ЖК «Гольяново парк» начнет функционировать, экологическая ситуация в районе не ухудшится, а наоборот, улучшится.
Кому, в таком случае, выгодно создать на карте Московской области еще одну точку социальной напряженности? Можно только догадываться.
Елена МАЦЕЙКО
Кстати:
«Неожиданно оказались в границах достопримечательного места Поленово»
Еще одна ситуация. Неуловимо похожая на первую.
Семья москвичей Р. решила обосноваться за городом. Приобрели участок в садовом товариществе «Травушкино», расположенном в живописном месте — Заокском районе Тульской области. Вначале прилежно обрабатывали землю: сажали картошку-моркошку, кусты малины, яблоньки. Но в один прекрасный момент решили строиться. Тем более что закон этого не запрещает (ст. 263 ГК РФ гласит, что собственник дачного земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, если соблюдаются все градостроительные нормы).
Строительство продлилось три года. Когда небольшой домик с верандой и мансардой был закончен, хозяева, как добропорядочные граждане, начали собирать документы на регистрацию, чтобы оплатить налог на вновь построенное имущество. Каково же было их удивление, когда выяснилось, что земля, на которой расположено строение, находится в границах достопримечательного места Поленово. Оказывается, в конце прошлого, 2016-го, вступил в силу приказ Министерства культуры Российской Федерации «Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место Поленово». Приказ подписан министром культуры Владимиром Мединским, и в нем черным по белому значится: строительство капитальных сооружений на территории достопримечательного места Поленово запрещено.
Понятно, что теперь Росреестр ни в какую не хочет принимать документы на регистрацию уже готового дачного дома.
В нелепой ситуации оказалась не только семья Р., но и многие другие, принявшие решение строиться на территории садового некоммерческого товарищества «Травушкино».
— Как же так, — недоумевают члены дачного товарищества. — Ведь приказ появился уже после того, как земля была юридически оформлена и законно нам продана — и, что важно, на ней началось строительство!
— Что же нам теперь делать, — разводят руками хозяева участков с построенными на них капитальными строениями. — Мы имеем на руках свидетельство о государственной регистрации с соответствующим кадастровым номером. Но в постановке дома на учет в Росреестре нам отказывают.
Теперь люди гадают: на основании какого нормативного акта была увеличена природоохранная зона музея-заповедника «Поленово»? Ведь когда собственники земли начинали строиться, ни о каком особом статусе участка речи не шло!
От редакции:
Итак, ведомства-«блокаторы» в обоих случаях разные: в первом — это Минприроды, во втором — Минкульт. Никто не оспаривает огромную ценность и неприкосновенный статус природоохранных зон и территорий, связанных с нашим культурным наследием. Но и в первом, и во втором случае документы, устанавливающие новое положение вещей, появились постфактум: уже после того, как людям было выдано разрешение на строительство (в первом случае), был юридически оформлен участок земли под дачное строительство (во втором).
Получается, и там, и там разные законодательные нормы вступили в противоречие друг с другом.
Можно посмотреть на ситуации и немного иначе, а не считать эти прецеденты правовыми противоречиями. Если в первом случае строить было нельзя, а разрешение было выдано, то не пора ли чиновникам отвечать за свою работу? Почему дольщики вместе с застройщиком доказывают, что не являются верблюдами, а чиновников никто не привлекает к ответственности? Ведь строительство не было самовольным, разрешение на него было подписано и выдано. Во втором случае участок под дачное строительство также был оформлен, а не присвоен в личную собственность путем самозахвата. Может, пришла пора местной власти отвечать за свои действия?
Редакция просит считать этот материал официальным обращением в адрес Минприроды и Минкульта. Нам хотелось бы получить разъяснения, касающиеся той и другой ситуации.
