Автор: Владимир Гурвич
Рынок недвижимости страны медленно, но все же выкарабкается из кризиса. Однако в различных регионах это происходит по-разному.
Мы говорим об едином рынке недвижимости в России. И это правильно, так как он функционирует по общим для всех законам. Но одновременно различия моделей и ситуаций в разных регионах очень существенны, и сводить все к единому знаменателю ошибочно. Поэтому интересно посмотреть, как развивается ситуация в разных уголках страны.
Медленный подъем со дна
Сегодня, по мнению большинства аналитиков и экспертов, дно кризиса пройдено, идет определенное оживление, хотя и не слишком большое. Фиксируется большое количество договоров ДДУ, начался, пусть слабый, но рост цен на недвижимость.
Особенность жилищной политики России в том, что происходит опережающее строительство в центральной части страны и сверхконцентрация предложения жилья в трех регионах: Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Все остальные регионы сильно отстают, и особенно Дальний Восток и Сибирь.
Однако в Москве и Московской области вряд ли можно считать ситуацию сбалансированной, здесь существуют свои кричащие перекосы. Так, 55% всего спроса в Подмосковье ограничивается узкой зоной в 10 км от границ столицы. И постепенно он перемещается уже внутрь Москвы.
Другой особенностью современной ситуации является рост доли сдачи малогабаритного жилья. Это не может не настораживать, особенно тех, кто живет не только сегодняшним днем. Сейчас мы не знаем, что делать с огромным массивом «хрущевок», но пройдет не так много времени и схожий вопрос возникнет с нынешним поколением таких же малогабаритных клетушек; есть сомнения, что люди захотят в них жить. Причем, вряд ли пройдет столько же времени, сколько прошло после эпохи первой волны массового панельного строительства. Эта проблема может зазвучать во весь голос гораздо раньше, после того как рынок оправится от кризиса.
Сегодня все отчетливей просматривается тренд на удовлетворение потребностей одиноких людей, то есть идет рост сдачи однокомнатных квартир. И не достаточное внимание уделяется нуждам многодетных семей.
Однако это общие тенденции, но в каждом регионе складывается своя, во многом уникальная ситуации на строительном рынке и рынке недвижимости. Это еще раз показывает, какая у нас разнообразная и уникальная страна.
Екатеринбург: новые дома с готовыми кухнями
За последние четыре года ввод жилья в Свердловской области сократился на 1 млн кв. м. Это может привести в ближайшем будущем к росту стоимости недвижимости. В течение довольно длительного времени застройщики предпочитали строить на пустых территориях городских окраин, сейчас они все больше возвращаются в обжитые районы, констатирует Президент Российской гильдии недвижимости Татьяна Деменюк. Это вызвано не только тем, что там уже есть необходимая инфраструктура, но и тем, что в структуре жилья все больше превалирует комфорт-класс. А он тяготеет к более престижным местам.
Наблюдается рост числа сделок по покупке недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом новостройки доминируют. тем самым оттесняя старое жилье. Это происходит в силу того, что новые квартиры более качественные, и потребитель ориентирован на этот параметр. Поэтому старый жилищный фонд относительно дешевеет.
В настоящее время один квадратный метр жилья в столице Урала можно купить за среднемесячную заработную плату, которая равна в городе 45 500 руб. Доступность жилья вызвана не только умеренными ценами, но и тем, что до 60% сделок происходит с использованием ипотеки.
Цена на 1 квадратный метр в городе серьезно разнится в зависимости от местоположения и качества жилья. Она начинается с 47 — 49 тысяч руб. Некоторые местные застройщики с целью повышения привлекательности жилья укомплектовывают кухни плитами и кухонными гарнитурами. В тоже время старый жилой фонд города составляет 35 %, и живущих в нем людей рано или поздно придется отселять, это следует учитывать при разработке жилищной политики в городе.
Возрастает доля иногородних покупателей, причем, не только за счет жителей из соседних городов, но и из дальних мест.
Аналитики прогнозирует, что выход из кризиса на рынке недвижимости Среднего Урала случится только в 2020 году.
Краснодар: в поисках тепла
В последнее время Краснодар переживает настоящий демографический бум, население города быстро растет, правда, преимущественно за счет приезжих. Столица юга России привлекает людей своим теплым климатом, близостью к морю. Но среди новых краснодарцев есть и жители из ближайших поселков и сел. Рост производительности труда в сельском хозяйстве приводит к высвобождению рабочих рук, и их обладатели переселяются в главный краевой центр.
Демографический бум породил другой бум – строительный. Еще недавно тут работало примерно 200 застройщиков. Правда, многие не выдержали испытания, одни ушли, другие были поглощены более крупными игроками. И сегодня их осталось приблизительно 100. Да и строительная лихорадка последних лет несколько поутихла, в 2017 году число выданных на строительство разрешений сократилось.
Особенность строительства в Краснодаре в том, что здесь с советских времен сохранились ДСК, они позволяют быстро наращивать объемы и создавать социальную инфраструктуру в новых районах: поликлиники, школы, детские сады.
Правда, таких объектов все ж строится недостаточно. Связано это в том числе с Олимпиадой в Сочи: когда готовились к ней, туда были брошены основные финансовые ресурсы. И хотя с той поры прошло много времени, вот-вот начнутся новые олимпийские зимние игры, но положение до конца не выправилось. А вкладывать средства в инфраструктуру необходимо. Краснодар входит в двадцатку городов мира с самой тяжелой дорожной ситуацией.
Строительный бум создал профицит квартир, несмотря на относительно низкие цены. Средняя стоимость 1 кв. м — 47 тысяч руб., а в эконом-классе – 35 тысяч руб. По словам руководителя объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» Сергея Геращенко, выходить на рынок Краснодара новым застройщикам нецелесообразно, так как он и без того забит игроками и новичкам там нет места, особенно небольшим строительным компаниям. К тому же в ближайшие годы в городе будут устраняться инфраструктурные перекосы, и этим преимущественно займутся местные большие компании. У них больше возможностей, и они знают, что нужно делать.
Томск: идеальный шторм
Иначе развивается рынок недвижимости в Томской области. Как рассказывает заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто, в 2016 году на рынке жилья произошел резкий спад, ввод сократился на одну треть. В области эту ситуацию назвали «идеальный шторм», когда вместе сложились несколько факторов и обрушили рынок. 2017 году спад сменился ростом. В значительной степени этому помогла программа «Жилье для российской семьи». В 2016 год в ее рамках было выдано 2 тыс. ипотечных кредитов, построено 35 тыс. кв. м при средней цене 45-48 тысяч руб. за кв. м. Поэтому, как считает чиновник, критика в адрес программы несостоятельна, по крайней мере, в Томской области она дала большой положительный эффект.
Но сейчас она приостановлена, это привело к потерям для области в размере 500 млн руб. Что это реально означает? Те строители, которые вложили свои средства в инфраструктурные проекты, компенсацию своих затрат не получили.
Взамен принято решение о создание регионального ипотечного продукта: «Губернаторская ипотека». В программе участвуют застройщики, которые готовы строить жилье по цене не выше 43 тысяч руб. за кв. м. Регион субсидирует 2% ставки по кредиту, строители – 1% и муниципалитеты – тоже 1%. В 2018 году на эти цели будет привлечено 100 млн руб., согласно расчетам, они позволят получить дополнительно примерно 2 тысячи займов. Это мера позволит остановить падение спроса.
Томская область, как известно, расположена в Сибири. Ей приходится конкурировать за человеческий капитал с другими регионами, в том числе и с более привлекательным климатом. Томская агломерация находится в России на 26 месте, а областная столица по этому показателю на 36 позиции. В агломерацию входит самое большое в мире закрытое поселение. А саму областную столицу окружает пояс сельских поселений, на земле которых и происходит основное строительство.
Сегодня во многих городах и агломерациях застройщики возвращаются в центральные части городов. В Томске иная картина, здесь появляются новые микрорайоны на новых землях. Это порождает массу проблем и для застройщиков и для жителей. Многоэтажное строительство в сельских поселениях выглядит инородными телами.
Особенностью Томской областью является высокая монополизация рынка. Свыше его половины принадлежит одной компании – Томскому домостроительному комбинату. Он единственный из региональных застройщиков, который вошел в топ-10 самых крупных строительных компаний страны. Такая ситуация имеет свои отрицательные последствия, на рынке не хватает конкуренции, что стало одной из причин его обвала. Это так же приводит к тому, что в области слишком много возводится однотипного жилья.
По словам Евгения Паршуто, строителям и девелоперам области надо многое перенимать у их столичных коллег. Это относится и к комплексной застройке территорий, и к новым формам продаж жилья. Такого опыта местным застройщикам сильно не хватает.
Владимир ГУРВИЧ
Материал подготовлен на основании деловой программы Форума Региональных Строителей
