Автор: Владимир ГУРВИЧ
Реновация изменит рынок недвижимости столицы. В какую сторону, пока сказать трудно. Но готовиться к переменам надо уже сейчас.
После того как 1 июля 2017 года был подписан федеральный закон о реновации в Москве, столичный рынок недвижимости замер в ожидании. Всем понятно, что новая программа неизбежно повлияет на него. Вот только как? Одни считают, что кардинально, другие — что каких-то глобальных перемен на рынке не случится. Но все сходятся в одном: время для точных прогнозов еще не пришло.
Переселенцы хотят большой площади
Программа реновации затронет дома, которые были построены в столице с 1957 по 1968 годы. Всего 5,4 тыс. строений. На их месте предстоит возвести 16 млн кв. м жилья и расселить 1 млн жителей. С одной стороны, цифра впечатляющая, но если вспомнить, что этот процесс растянется на 15 лет, то получается, что в год будет строиться немногим более 1 млн кв. м. Кстати, по количеству переселяемых москвичей это меньше на 30 %, чем во время предыдущей программы по сносу устаревшего жилого фонда.
Опрос жителей, попавших под переселение, показывает, что свыше 80 % желают приобрести добавочные квадратные метры. По словам Андрея Валуя, заместителя руководителя Департамента градостроительной политики Москвы, для этих целей будет предусмотрено строительство дополнительного жилья. Вот только как это повлияет на общую ситуацию?
Драма на рынке недвижимости
Сегодня на рынке недвижимости наблюдается драматический рост объема предложения. За год оно увеличилось на 30 %, а с середины 2015 года — на 87 %. Текущее количество реализуемых площадей составляет примерно 3 млн кв. м. При этом спрос не растет. В 2016 году было выставлено на продажу свыше 60 тыс. квартир, продано — 35 тыс.
Так сошлось, что на рост предложения работала сразу группа причин. Это реновация промзон, застройка их жилыми массивами. Увеличение числа разрешений на строительство. В 2016 году их количество возросло на 34 %, а с 2015 года общий объем составил 10 млн кв. м. Принятая новая редакция 214-ФЗ стимулировала многих застройщиков строить более активно, пока этот закон не вступил в силу.
Terra incognita — текущая ситуация программы реновации
В ближайшие четыре года по программе реновации, скорее всего, активного вывода на рынок новых площадей не произойдет. Это связано с подготовительными работами: поиском площадок под будущие дома, их проектированием, созданием инженерной инфраструктуры. Все это займет немало времени, считает Сергей Лобжанидзе, руководитель отдела консалтинга и анализа «Бест-Новострой». В Москве нет точных планов того, где проложены коммуникации. А это сильно замедлит весь процесс. По сути дела, это terra incognita, которую еще надо исследовать.
С этим мнением согласен и Андрей Валуй. По его словам, в ближайшие годы вывод дополнительных объемов жилья, возведенного в рамках программы реновации, будет незначителен. Этот фактор не окажет сильного влияния на сектор коммерческой жилой недвижимости.
Другое дело, что будут внедряться новые стандарты строительства, а вот они окажут воздействие и на возведение жилья, и на отрасль строительных материалов. Будет происходить также оптимизация нормативных процедур. Одна из задач реновации, отмечает чиновник, — это дополнительное стимулирование в столице строительства домов экономкласса.
Сами строим, сами и продаем
Однако не все придерживаются столь оптимистического взгляда. Так, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков полагает, что если программа реновации пойдет так, как намечается, то ежегодно будет строиться 1 млн кв. м. А это ни мало ни много 35 % рынка. Это больше, чем у самых крупных частных строительных компаний. Здесь самая большая доля не превышает 10 %, или 900 тыс. кв. м. А семь самых больших застройщиков в совокупности имеют только 30 % рынка. Таким образом, влияние города на столичный рынок недвижимости резко возрастет. В первую очередь это окажет воздействие на цены, они еще больше упадут.
Не исключено, что город сам будет реализовывать часть жилья, которое останется после переселения граждан, по коммерческим ценам на рынке. Более того, это уже происходит. В 2016 году объем продаж компании УГС составил 1 %. Но ведь это еще до начала программы реновации. Помимо привлекательной цены квартиры продавались в уже построенном доме с готовой отделкой. Это может загнать часть частных застройщиков в угол, они не смогут работать по таким расценкам.
Это приятная близость к власти
Конкурентные преимущества УГС возникают благодаря тому, что компания строит на бюджетные инвестиции, ей покровительствуют городские власти. Ей легче выделяют земельные участки, быстрее подключают к коммуникациям. А потому ее бизнес является менее рискованным. Вот она и может себе позволить то, что не могут сделать многие частные застройщики. Поэтому потенциально она способна забрать себе значительно большую долю рынка, чем сегодня. Было бы чем торговать.
К тому же компания способна привлечь и административный ресурс. Аналитики давно заметили такой феномен: если по телевидению мэр Москвы открывает или посещает какую-нибудь стройку, то продажи там начинают расти. Причем это не очень сильно зависит от качества проекта, от местонахождения объекта. Тут вступает в действие иррациональное внушение: если начальство там побывало, значит, это строительство находится под его покровительством. А УГС будет несравнимо легче, чем другим, «пригласить» мэра на свою стройплощадку и растиражировать этот факт в СМИ и по телевидению. Никакая пиар-компания с такой бесплатной рекламой не сравнится.
Первая жертва реновации уже определилась
Вот кому точно не повезет, так это Московской области. Реновация повлияет на спрос: он сместится в столицу. Это приведет к тому, что мелким и средним строительным компаниям Подмосковья будет еще труднее выживать.
К тому же, если цены в Москве серьезно упадут, то, как считает заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, это обвалит подмосковный рынок. А он и без того сегодня находится в сложном состоянии. Ежегодно там исчезают 50–60 компаний, их активы переходят к более крупным игрокам.
До сих пор у области было два основных преимущества перед Москвой: более низкая цена и более хорошая экология. Экология останется, а вот по цене оба рынка могут сравняться.
Но есть и позитивные моменты. Смещение вектора спроса из Московской области в Москву заставит девелоперов улучшать качество своих проектов в Подмосковье.
Бизнес только на подхвате
В реновации активное участие примет строительный бизнес. Как рассказывает Андрей Бочкарев, руководитель Департамента строительства Москвы, все строительные компании будут отбираться на тендерах. Это абсолютно стандартная процедура, в которой побеждает тот, кто предлагает лучшие условия. При этом требования со стороны города будут самые жесткие, разумеется, в рамках закона. Город на 100 % будет финансировать строительство, частные компании смогут выступать только в качестве подрядчиков.
Первый тендер на строительство может пройти весной 2018 года. За этот срок должна быть разработана необходимая документация для проведения работ.
Некоторые эксперты высказывали опасения, что реновация приведет к тому, что город погрязнет в строительном мусоре. Андрей Бочкарев это утверждение опровергает. По его словам, в столице ежегодно образуется 7 млн куб. м строительных отходов. При этом основная их часть — это грунт от прокладки метро. Реновация добавит еще 1 млн. Сегодня мощности по перевозке и по переработке отходов недогружены, поэтому проблем с утилизацией дополнительных объемов не возникнет. К тому же пик отходов появится только через два-три года. Правительство Москвы заранее готовится к этой ситуации.
Сегодня преждевременно делать прогнозы, но одно уже ясно: на рынке недвижимости город в ближайшие годы серьезно укрепит свои позиции. Пойдет ли ему это на пользу? Таких примеров в мире что-то немного.
Владимир ГУРВИЧ
