Автор: Наталья Бухтиярова
Как выбрать надежного застройщика, работающего на рынке жилья, чтобы не остаться у разбитого корыта после подписания договора?
Покупка квартиры требует взвешенного решения и обдуманного выбора. Приобретая жилье в строящемся доме, которого еще нет в реальности, необходимо тщательно проверять застройщика. Именно его надежность может служить залогом спокойного сна будущего собственника без опасений пополнить ряды обманутых дольщиков.
Но как выбрать надежного? Как сориентироваться во всем многообразии требований закона к компании, строящей жилье? Где проверять и на что смотреть? «Строительство.RU», опросив юристов рынка недвижимости, публикует ответы на все эти вопросы, собранные в одном материале.
Безусловно, выбор застройщика надо начать с изучения информации о нем, о его предыдущих проектах, а также отзывов о нем в интернете. Многое может рассказать база данных по судебным решениям арбитражных судов kad.arbitr.ru, а также судебные базы информационных систем «Гарант» и «КонсультантПлюс».
Если все плохо, то есть смысл не рисковать самому. Если же все хорошо и у вас сложилось хорошее впечатление, то стоит перейти к изучению фактов более подробно. А для этого надо тщательно изучить сайт застройщика и представленную на нем документацию.
Что искать на сайте прежде всего?
В настоящее время законодательные требования к застройщикам повысились. Процесс этот шел постепенно и своего максимума достигнет 1 июля 2018 года.
Евгений Страхов, независимый юрист по недвижимости, обращает внимание, что сегодня до заключения с застройщиком ДДУ необходимо установить несколько важных моментов. Во-первых, необходимо изучить вопрос, связанный с земельным участком, на котором ведется строительство. Земля должна принадлежать застройщику либо по праву собственности, либо по праву аренды. Причем субаренду лучше все же не рассматривать, так как договор субаренды автоматически прекращается с истечением срока аренды.
Во-вторых, изучить следует вид разрешенного использования земельного участка. По этому документу должно предполагаться строительство именно того объекта, разрешение на строительство которого и было выдано застройщику.
В-третьих, у застройщика должно быть само разрешение на строительство жилого дома.
И наконец, застройщиком должны быть уплачены взносы в компенсационный фонд. Также у него должно быть заключение о соответствии проектной декларации требованиям закона. Это соответствие выдается уполномоченным органом по контролю за долевым строительством. Обычно все эти сведения можно почерпнуть с сайта застройщика. Там должны быть выложены разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю, проектная декларация, заключение о соответствии, условия о привлечении денежных средств, проект ДДУ.
Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век», добавляет, что также на сайте должны быть опубликованы финансовая отчетность (баланс за последний отчетный период и отчет о прибыли и убытках) и учредительные документы компании.
Уплата застройщиком отчислений в компенсационный фонд, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, не должна волновать покупателя:
— Работа компенсационного фонда построена таким образом, что покупателю нет абсолютно никакой необходимости выяснять, делает ли застройщик проекта необходимые отчисления. Дело в том, что договор долевого участия априори не может быть зарегистрирован Росреестром до тех пор, пока застройщик не сделает взнос в фонд. Согласно текущим условиям, компенсационный фонд по запросу Росреестра предоставляет информацию об уплате или неуплате девелопером взноса в срок не более одного рабочего дня. В случае наличия отчисления ДДУ регистрируется. Это и становится для дольщика подтверждением. Соответственно, если по ДДУ из Росреестра приходит отказ, то застройщик не сделал взнос, соответственно, сделка не состоится.
Евгений Страхов предупреждает:
— Застройщик формально может соответствовать закону, но ему могут не соответствовать документы, на основании которых привлекаются деньги дольщиков. В этом случае лучше обратиться за консультацией к юристу по недвижимости.
О чем следует также знать?
Василий Шарапов рекомендует также проверить застройщика через различные сайты на соответствие законным требованиям:
— Законодатель установил в законе массу требований к застройщикам. Они должны отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков, в реестре недобросовестных участников земельных аукционов, у них не должно быть налоговых недоимок, судимости у руководителя и главного бухгалтера, они должны соответствовать требованиям по уставному капиталу и т. д. Не всякий юрист сможет достоверно и быстро все это проверить. На получение всех документов потребуется время. На сегодняшний день основным юридическим подтверждением со стороны государства соответствия застройщика требованиям закона является выдаваемое застройщику контролирующим органом соответствие застройщика и его проектной декларации требованиям закона.
Если же все-таки есть желание убедиться в этом соответствии самостоятельно, то информацию необходимо искать на следующих сайтах.
Нет ли процесса ликвидации выбранного вами застройщика, можно проверить на сайте kad.arbitr.ru или, заказав выписку ЕГРЮЛ, на сервисе налоговой egrul.nalig.ru/
Банкрот застройщик или нет, можно также проверить на сайте kad.arbitr.ru или на сайте fedresurs.ru.
Нет ли застройщика в реестре недобросовестных поставщиков, следует смотреть на сайте Федеральной антимонопольной службы РФ zakupka.gov.ru .
Реестр недобросовестных участников аукционов можно изучить на сайте torgi.gov.ru.
Как получить самостоятельно сведения, есть ли у застройщика налоговая недоимка или нет, неясно. Законодатель не предусмотрел способ получения такой информации. Смягчить патовость ситуации может лишь то, что при выяснении судебных споров застройщика на сайте kad.arbitr.ru можно увидеть споры и по налогам.
Справку о несудимости можно получить лишь в Министерстве внутренних дел. Остается лишь надеяться, что надежный застройщик выложит эти справки самостоятельно в открытый доступ. Стоит обратить внимание, что закон требует отсутствие любой судимости, в том числе и за мелкие преступления.
Реестр недобросовестных застройщиков
Казалось бы, зачем проверять все досконально самому, когда есть особый список недобросовестных застройщиков. Но не все так просто с этим реестром недобросовестных компаний.
Такие списки ведут региональные власти. На федеральном уровне этой проблемой не занимаются. В Московской области подобный реестр есть. Он публикуется и обновляется на сайте правительства Московской области.
Однако Василий Шарапов обращает внимание, что по закону реестр носит рекомендательный характер:
— Включение в него того или иного застройщика не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Альтернативой может служить единый реестр застройщиков, который является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень застройщиков, соответствующих требованиям закона. Этот реестр ведется с 2016 года и является открытым — erzrf.ru .
Наталья Бухтиярова
