Автор: Александр Гусев
Как работается иностранным девелоперам на постоянно меняющемся российском рынке недвижимости
Российский рынок недвижимости в последнее время переживает период активных перемен. Причем эти перемены глобальные и затрагивают законодательство, регулирующие работу в строительной сфере. В таких условиях работается тяжело, потому что все время надо менять свой бизнес в соответствии с новыми правилами игры. Но если российские компании у себя дома, где сам воздух помогает адаптироваться да и менталитет наш привык к стрессовым ситуациям, то иностранным девелоперам, как кажется на первый взгляд, приходится несколько тяжелее.
Трудно ли? Насколько тяжело стало вести бизнес в России? Не хочется ли закруглиться и просто уйти? На эти и другие вопросы «Строительству.RU» ответил председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьерклунд.
— Майкл, как вы оцениваете рынок жилья в России за последние 2-3 года?
— Компания «Бонава» работает на российском рынке в сегментах «комфорт +» и «бизнес», поэтому говорить я буду именно про эти классы жилья, так как наше внимание сосредоточено на них.
В течение последних трех лет в России были разные тренды, был и период рецессии, и все это, безусловно, отразилось на нашей деятельности. В первую очередь, это отразилось на продажах, которые оказались ниже, чем мы ожидали. Это также отразилось на работе с поставщиками и производителями, так как подорожали материалы, выросла цена обслуживания. Но в настоящий момент уже видно, что рынок стабилизируется: продажи стали набирать свои виражи, во многом благодаря ипотеке. Хотя, конечно, важно и качество, с которым мы строим наши объекты, а оно очень высокое, и удовлетворяет запросы наших потребителей.
— Вы считаете российский рынок для вашего сегмента перспективным в ближайшие годы?
— Если исходить из нынешней ситуации, то мы рассчитываем на рост рынка. И не просто рассчитываем, а ищем несколько участков под строительство в Санкт-Петербурге. Но есть момент, который настораживает. Это новое законодательство.
Майкл Бьерклунд: «Нам не до конца понятно, кого законодательно пытаются защитить».
— Хорошо, что мы плавно перешли к законодательным правкам, так как пропустить этот момент невозможно. И как вы будете работать в новых условиях? Как строить, когда под каждый объект должно быть одно юридическое лицо и т.д.?
— В первую очередь, я хочу отметить, что мы поддерживаем идею законодательных нововведений, нацеленных на защиту конечного потребителя. Но в последнее время на рынке Санкт-Петербурга мы не видим пострадавших потребителей, поэтому нам не до конца понятно, кого законодательно пытаются защитить. Хотя, наверное, не совсем правильно то, что люди заранее полностью оплачивают продукт (квартиру), который получают в собственность намного позднее. Будем надеяться, что законодательные изменения устранят все несправедливости и помогут найти баланс интересов, что деньги, выплачиваемые потребителями до сдачи дома в эксплуатацию, будут доступны девелоперу не только после окончания строительства, но и на старте стройки.
Майкл Бьерклунд: «Хотя, наверное, не совсем правильно то, что люди заранее полностью оплачивают продукт (квартиру), который получают в собственность намного позднее».
— В принципе, наши жесткие законодательные инициативы направлены защитить нашего покупателя от недобросовестных застройщиков. Если я правильно понимаю, то вы себя к таким не относите?
— Да, конечно. Мы считаем себя надежным застройщиком, и мы всегда соответствуем законодательным нормам и сдаем дома в срок.
Майкл Бьерклунд: «Исторически сложилось, что там девелоперы не работают с собственниками квартир, там собственники покупают долю в общем проекте».
— В продолжение вопроса о законодательстве, скажите, пожалуйста, а вот шведские законы жестко ли защищают покупателя от застройщика? Какие у вас механизмы защиты?
— Мы работаем не только в Швеции, а во всей Северной Европе. Но если говорить именно про Швецию, то опыт этой страны достаточно уникален. Исторически сложилось, что там девелоперы не работают с собственниками квартир, там собственники покупают долю в общем проекте. И при такой организации работы с каждым отдельным проектом работает отдельная юридическая компания.
Юридическое лицо образовывается для каждого отдельного проекта, компания «Бонава» продает этому лицу землю под строительство, а также заключает с ним контракт на строительство. И здесь кредит от коммерческого банка получаем не мы, а та отдельная юридическая компания, которая после платит нам и за землю, и за стройку. Безусловно, мы не получаем деньги настолько заранее, как сейчас в России, но достаточно большая сумма выплачивается нам в ходе строительства на разных его стадиях.
— Скажите, такая организация работы означает, что в Швеции потребителю продаются только готовые квартиры с отделкой?
— Да, отдельная юридическая компания продает квартиры уже полностью готовые со всей отделкой.
— В Санкт-Петербурге вы тоже строите и продаете уже квартиры с отделкой?
— Около 30-40 % всех квартир мы сдаем полностью готовыми, оставшееся число с чистовой отделкой. Это одно из основных отличий работы компании «Бонава» на рынке североевропейских стран и России.
Майкл Бьерклунд: «Программу же ипотеки поддерживают в Швеции лишь государственные банки».
— Скажите, а в Швеции есть специально строительный банк, который кредитует строительство, или кредит можно брать в любых других коммерческих банках?
— Кредит на строительство можно взять в любом коммерческом банке. Программу же ипотеки поддерживают в Швеции лишь государственные банки. Также следует отметить, что в Швеции всего 4 — 5 банков, но они покрывают 90% всего рынка, а не только строительного. Там не как в России, где очень много банков получили лицензии на свою деятельность.
— Хотелось бы немного развить тему ипотеки. Как вы знаете, у нас был период поддержки государством программы ипотечного кредитования. В настоящий момент эта поддержка уже закончилась. А как с этим в Швеции? Есть ли там государственная поддержка ипотеки? Если есть, она носит временный характер или постоянный? В чем выражается эта поддержка?
— Да, в Швеции есть определенная поддержка в этом вопросе. Так, принят закон о том, что если какой-то из государственных банков обанкротится, то государство выплатит часть его кредита, в том числе, и ипотечного, но до определенного процента. Эта своеобразная гарантия стабильности для потребителя.
Майкл Бьерклунд: «В Швеции в последнее время получение разрешения на строительство в среднем занимает пять лет, а до этого было семь лет и больше».
— В России получить разрешение на строительство достаточно сложно, необходимо, по-моему, трехзначное число разрешительных документов. А как с разрешением на строительство обстоят дела в других странах Европы? Там тоже надо столько документов? Или все же там это не трёхзначное число, а, например, двухзначное?
— Вопрос интересный, но точное количество документов я не назову. Однако смогу прокомментировать это количеством затраченного времени.
В России на наши последние проекты, от стадии планирования до момента получения разрешения на строительство, ушло два года. В Швеции в последнее время в среднем этот период занимает пять лет, а до этого было семь лет и больше. Основная причина такого долгого процесса там — это апелляция, которая требует подачи дополнительной документации и детализированного плана. В Швеции, как и в России, всегда проходят публичные слушания, но там у каждого есть право подать апелляцию.
Последние два года Швеция пытается ограничить это право. Компания «Бонава» участвует в этом процессе, опираясь на свой немецкий опыт. Дело в том, что в немецком законодательстве есть очень хороший параграф №34, в соответствии с которым, например, строительство за пределами городского центра не требует предоставления детализированного плана, если предполагается строить здания по проекту, уже реализованному рядом территориально. Благодаря этому при строительстве типового жилья в Германии процесс получения разрешения занимает всего шесть месяцев. Так что Россия на фоне Швеции выглядит вполне неплохо, хотя Германия выглядит еще лучше.
— Майкл, вы строите в Санкт-Петербурге многоквартирные дома по проекту, разработанном для Швеции, или вы пользуетесь проектами домов, разработанными специально для России?
— Дома, которые мы строим в Санкт-Петербурге, мы строим только здесь. И замечу, что мы вообще именно в России используем самые продвинутые технологии по сравнению с другими странами, в которых работаем. И мы гордимся этими технологиями, применяемыми у вас, ведь строительная отрасль, сама по себе, очень консервативна.
— Вы работаете со своими проектировщиками или прибегаете к услугам российских специалистов?
— Все наши проектировщики русские, но мы держим весь процесс под полным контролем. Хотелось бы, чтобы проектирование происходило полностью внутри компании.
— Означает ли это, что если проектирование будет проходить внутри компании, то это будут ваши собственные специалисты?
— Да, но проблема кроется в быстрых технологических изменениях, в новых Digital- и BIM-технологиях, которые очень быстро развиваются.
— Правильно ли я понимаю, что при строительстве многоквартирных домов вы используете BIM-проектирование?
— Конечно. Мы усиленно развиваем эту технологию в России.
— Хотелось бы также узнать про строительные материалы, которые вы используете. Это только шведские материалы, только российские или некий микс?
— Ситуация со строительными материалами изменилась, когда началась рецессия. Сейчас мы в основном используем материалы, произведенные в России, за исключением высокотехнологичных материалов, электрических и механических систем, которые мы импортируем.
— А бетоном и цементом вы пользуетесь российского производства?
— Да, бетон и цемент у нас абсолютно российские. В настоящий момент, на наш взгляд, у этих материалов и качество достаточно хорошее.
— Есть ли в Санкт-Петербурге ограничения для вас по этажности для многоквартирных домов или в этом вопросе наши требования совпадают со шведскими?
— В Санкт-Петербурге, безусловно, есть ограничения по высоте, но здесь мы строим здания выше, чем в Швеции. Для примера, в России в среднем наши дома имеют 16 этажей, а в Швеции – 6 -7.
— Как вы решаете вопрос с парковочными местами для автомобилей?
— Вопрос с парковкой в Санкт-Петербурге является комплексным. Во-первых, есть сложности с самой почвой. Здесь тяжело строить. По этой причине мы стараемся избегать строительства большого количества подземных парковок. С другой же стороны, хочется иметь как можно больше возможностей для строительства.
В результате, мы строим как отдельно стоящие парковочные здания, так и отдельные выделенные парковки. Хотелось бы, конечно, поднять вопрос нормативов, чтобы сократить требуемое количество машино-мест, тем более, что обычно наши проекты располагаются недалеко от метро. Но этот вопрос можно обсуждать долго.
— Проверяют ли надзорные органы качество строительства ваших объектов?
— Конечно, нам нужно советовать нормам и предоставлять правильную документацию. И отмечу, что мы всегда приветствуем проверки, так как хотим сами для себя понимать, соответствуем ли всем нормам.
— Как часто проверяют?
— Обычно в год проходит несколько проверок. Стоит отметить, что администрация Санкт-Петербурга всегда нас поддерживает, всегда ведет с нами открытый и честный диалог, хотя время от времени и возникают вопросы. Так, бывают сложности с подключение к электричеству, но сейчас с этим нет никаких проблем.
— Я вам должен сказать, что в России достаточно часто случаются проблемы с подключением к инженерным сетям – воде, электричеству.
— Я работаю в России с 2002 года, и знаю эту проблему. Но в последнее время ситуация действительно улучшилась.
— Майкл, если б у вас спросили, какие барьеры вы хотели бы устранить при строительстве жилых домов в России, то что бы вы пожелали?
— В данный конкретный момент нам нужно понимание нового законодательства. Пока не понятно, каким образом это законодательство будет внедрено, как оно будет работать на практике. Это самый большой барьер в работе.
Второй момент, который надо отметить, касается ипотеки. Застройщикам, и нам в том числе, важно, чтобы ипотечные ставки оставались на доступном уровне для людей как можно дольше. Желательно понимать, что в случае необходимости, государство окажет поддержку в этом вопросе.
Хотелось бы еще, чтобы законодательство давало нам возможность самостоятельно планировать всю территорию проекта. Это касается и парковочных мест, и социальных объектов. Нам важно понимать правила, по которым мы имеем те или иные социальные обязательства.
— Президент Путин поручил правительству разработать механизм перехода на проектное финансирование жилья, то есть строительная компания будет брать кредиты в банке, а продавать лишь готовое жилье. Этот механизм для вас будет новостью или вы отнесетесь к этому положительно?
— Здесь необходимо понимание, каким образом будут финансироваться наши проекты в связи с внедрением нового законодательства. Надеемся, что у нас, как у иностранной компании, будет возможность использовать иностранные инвестиции для строительства российских проектов. Такая возможность в интересах России. Также надеемся, что этот процесс не будет слишком бюрократичным.
— Майкл, вы 15 лет уже работаете в России, достаточно хорошо уже ее знаете. Скажите, пожалуйста, что вам нравится в России, а что нет? Есть ли у вас какое-то хобби?
— В России мне нравится то, что всегда что-то меняется, что-то происходит. И хоть это и сложные изменения, но они всегда к лучшему. Я очень ценю русских людей. Хочу отметить, что в компании «Бонава» работают очень высокообразованные, трудолюбивые и мотивированные люди. И мы действительно считаем, что у нас трудоустроены лучшие из лучших. Что касается хобби, то у меня, к сожалению, не так много времени на хобби. Но если бы его было больше, то я бы больше играл в теннис.
— А что бы вы пожелали гражданам, вашим покупателям, в новом году?
— Многие из наших клиентов переедут в новые квартиры, которые мы сейчас им передаем. И я очень надеюсь, что они встретят Новый год в своих новых домах.
Беседовал Александр Гусев, подготовила Наталья Бухтиярова
