Автор: Елена Мацейко
Какие «поведенческие» новинки появились на рынке недвижимости, и к каким ценовым изменениям стоит готовиться потребителю
Как изменился покупатель
Сегодня те, кто занимается продажами на рынке недвижимости, отмечают: покупатель изменился, он стал более подготовленным, осведомленным.
— Порой профессионализм клиента в вопросах недвижимости соизмерим с профессионализмом менеджера, — признался на недавнем круглом столе, который проводило интернет-издание «Вести. Недвижимость» в рамках Российского форума лидеров рынка недвижимости, руководитель комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Алексей Болдин. — Ведь перед тем, как сделать последний решительный шаг — купить квартиру — люди обходят несколько застройщиков, риелторских агентств, банков. Всерьез готовятся, изучают рынок.
В последние годы в сфере недвижимости возобладало так называемое smart-потребление, когда человек готов платить только за то, что ему жизненно необходимо. Разумные потребности не предполагают каких-то дополнительных (а к тому же и накладных!) услуг, вроде входных зон с дизайнерскими изысками, бассейна в подвале или террасы на эксплуатируемой крыше.
К «smart» обычно добавляется и «green». Концепция «green and smart» («зеленый и умный») в переводе на обычный язык означает, что сегодня ценятся человечные масштабы жилья: малоэтажность, социальная инфраструктура шаговой доступности и обязательно парк поблизости.
— Формат покупки «для сдачи в аренду» сегодня отошел на второй план. Люди покупают жилье, в основном, для себя и своих детей, — замечает Алексей Болдин. — Иногда спрашиваешь: для кого приобретается квартира? Отвечают: для сына или дочери. — А сколько им? – Десять, или двенадцать. То есть, родители действуют на упреждение, приобретая квадратные метры, которые в недалеком будущем их детям понадобятся.
Абсолютно новое веяние — жить в историческом центре города. Привлекает благоустроенная городская среда, насыщенная культурная жизнь, отличная от окраин. Поэтому все популярнее становится точечная застройка в исторической части Москвы.
Поэтому, если говорить о трендах в области спроса, то основная его «плотность» располагается в сегменте комфорт- и бизнес-класса. Эксперты предполагают, что именно эти сегменты и будут развиваться в ближайшее время.
Купить жилье сейчас или повременить?
Рядового потребителя сегодня волнует вопрос: чем ему грозит переход от долевого строительства к проектному финансированию. Как известно, уже с лета девелоперов активно начнут контролировать банки.
— Потребителю ничем особенно плохим не грозит, кроме… подорожания жилья, — с ноткой иронии замечает председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.
Правда, и уверенности в завтрашнем дне у среднестатистического покупателя, по мнению Любови Цветковой, будет гораздо больше.
Теперь, после введения проектного финансирования, застройщик сможет получить деньги в банке только после того, как полностью выполнит все обязательства перед клиентом. То есть, надежность системы увеличивается многократно. Авторов реформы понять можно. Согласитесь, никому не хочется иметь у себя обманутых дольщиков, и государству тоже. Да еще и отвечать по долгам застройщика.
Но тут надо быть готовыми к тому, что доля мелких предпринимателей на этом рынке будет постепенно снижаться, строить жилье начнет только «крупняк» — большие строительные компании. А если снизится количество застройщиков, уменьшится и конкуренция. И тогда стоит ждать повышения цен на жилье. Прогнозы разные: от 10-15% до 25-30%. Правда, произойдет это не вдруг: не сегодня и не завтра, а, скажем, через два-три года. Из этого следует вывод:
— Покупать жилье нужно сейчас, на рынке самая благоприятная ситуация для этого, — советует Любовь Цветкова. – Через пару лет те квартиры, которые начали строить до реформы, закончатся, и цены поползут вверх.
— В 2019-м году мы придем либо к проектам с эскроу-счетами (эскроу счет — от англ. escrow account, открывается для того, чтобы временно хранить денежные средства до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением, в данном случае — для покупки квартиры — прим. авт.), либо к проектам с тотальной вторичкой — готовому к заселению жилью в новостройках, — прогнозирует другой эксперт, коммерческий директор компании «Эталон-Инвест» Василий Фетисов.
Из чего складывается добавочная стоимость
— У нас цены уже растут, — признается коммерческий директор группы «Самолет Девелопмент» Дмитрий Волков. — Где-то на 0,8% в месяц. Это не очень много, но сам тренд хорошо заметен.
— Что влияет на цены? — знакомит с ценовыми реалиями Дмитрий Волков. — Как водится, это в первую очередь степень готовности проекта. Во-вторых, развитость территории, района, в котором возводится объект. Когда дом стоит не в чистом поле, а вокруг уже есть какая-то инфраструктура, он выглядит гораздо привлекательнее. Соответственно, это отражается и на цене, она растет где-то на 5-10%.
Очень «ценообразующий» фактор — транспортная доступность объекта. Если он расположен рядом с метро, станцией МЦК, стоимость его возрастает. И, наконец, добавочную стоимость создают всевозможные улучшения продукта — красивые входные группы, современные лифты, готовые детские площадки и так далее. Все это нужно учитывать, проанализировав соотношение «цена-качество» и сделать правильный выбор.
Могут ли застройщики строить дешевле?
Безусловно, потребителя сегодня интересует и потенциал застройщика в плане уменьшения стоимости квадратного метра.
— Увы, такая возможность у большинства застройщиков практически исчерпана, — считает Любовь Цветкова. — Строительные подрядчики уже снизили свою маржинальность и работают за прибыль от 5% до 10%.
По словам Любови Цветковой, подрядчик порой трудится вообще с нулевой прибылью, только чтобы не распускать коллектив. Специалисты ломают голову над тем, где найти резервы для дальнейшего снижения стоимости жилья.
По правде говоря, они есть. Один из вариантов — это масштабность самого проекта. В крупных проектах себестоимость квадратного метра уменьшается. Другое дело, что не у всех застройщиков такие большие проекты в портфеле имеются.
Если говорить о политике демпинга, то шанс ею воспользоваться обычно есть только у мелких застройщиков. Они более сговорчивы в плане скидок, бонусов, потому что обременены срочными кредитами. Им выгоднее побыстрее завершить стройку и выйти из проекта. С такими застройщиками вполне можно торговаться. И в данном случае цены на жилье могут быть значительно ниже.
Елена МАЦЕЙКО
