Сейчас в Минске жилье недоступно для минчан со среднестатистическими доходами. На него можно накопить за 15−20 лет, только если живешь с родителями, здоров, экономен и не хочешь заводить детей. Как только нарушается хоть один пункт, шансы накопить падают. От социальных взрывов спасает только надежда на помощь родственников и государства. Такой ситуации нет ни в соседнем Вильнюсе, ни в Варшаве. Что с нами не так? Эту тему мы обсуждаем с руководителем группы компаний «Твоя столица» Владимиром Давидовичем. Эксперт уверен: ситуацию можно исправить за 6−7 лет.
— Низкая доступность жилья — это особенность всех развивающихся экономик, — говорит Владимир Давидович. — Да, минчане в худшем положении, нежели жители Вильнюса или Варшавы. Но не в разы. В Вильнюсе квадратный метр стоит 2 средних зарплаты, в Варшаве — 1,8, в Минске — 2,3.
— Но в Вильнюсе кредиты на жилье дают на 30−40 лет под 2%. В Варшаве под 3%.
— Да, во всем цивилизованном мире купить жилье за среднюю зарплату — задача неподъемная, если бы не ипотека под 1−3%. В Швеции даже шутят, что среднестатистический швед рождается и получает дешевое образование для того, чтобы найти работу, вступить в ипотеку и всю жизнь ее выплачивать. Вот для этого он и нужен стране и экономике.
— Беларуси такой гражданин неинтересен? У нас кредиты на недвижимость под 13% на 20 лет, а были и под 25−30%.
— В Беларуси дорогие деньги. Потому что наш рынок — высокорисковый. Европа за последние 10 лет пережила один кризис, мы — три крупных.
— Какие сейчас риски в строительстве жилья у застройщиков, когда даже УКСы выставляют ценники в привязке к валюте? Вырастает курс доллара — падают расходы на стройматериалы и оплату работы строителей. При этом ни один застройщик — и это уже секрет полишинеля — не начнет строить дом, если не получит с него 40% прибыли.
— Далеко не всегда у нас бизнес-планирование совпадает с бизнес-действительностью. Рисков хватает. Например, «Тамбаз», старейший и известный застройщик, не смог все просчитать. Дома ЖК стоят на стилобате. Деньги, полученные от продажи жилья, вложены в помещения в стилобате, которые не удалось продать. Руководитель задержан, бизнес рухнул. Ошибка была в том, что проект был «длинным». И таких проектов нашим застройщикам нужно избегать. Войдя в строительство на высоком рынке, в проект вкладываешь много средств, в том числе и дорогих рублевых кредитных. Рынок снижается — продать дорого не получается, девальвация не «съедает» проценты по кредиту. Дорогие кредитные деньги — уже риск. И да, его придется закладывать в проект — это страховка.
На Западе подобного не случается. Там застройщики приходят на аукцион по площадке и торгуются, точно зная, какая прибыль при каких расходах будет. Насчитал 10% — и рад, отличная прибыль. Потому что евро завтра не рухнет втрое, а кредиты он привлекает под процент-полтора. Получит ровно то, на что рассчитывает. Там предсказуемая ситуация, в отличие от нас. Наши три кризиса на финансовых рынках убедили застройщиков в правильности стратегии закладывания максимальной подушки безопасности. Мы не можем рассчитывать на долгую стабильность, потому что зависим от политических факторов, от России, а у нее сейчас более чем достаточно политических рисков. Собственно, риски в экономике отражаются и на стоимости банковских займов — для застройщиков и для населения.
Кстати, кризисы нивелировали третью причину низкой доступности жилья: убрали с рынка неэффективно работающие строительные компании.
Мы сами столкнулись с этим, когда строился один из наших партнерских проектов — бизнес-центр «Красавiк». Строители долгое время были избалованы огромными по объемам государственными заказами: строили Национальную библиотеку, «Минск-Арену», объекты к чемпионату по хоккею. И нам они такие цифры рисовали! Там все 100 процентов закладывали сверху, прикрываясь томами тарифов и повышающих коэффициентов. Кризис оздоравливает. Те, кто рисовал цифры с потолка, ушли с рынка, кто остался, стали разумнее и умерили аппетиты. Это также повлияло на стабилизацию стоимости метра.
— Велика ли, по вашим оценкам, коррупционная составляющая в строительстве?
— Не думаю, что она выше европейской. Сейчас ведь даже землю для строительства застройщики приобретают на аукционах, что исключает основной коррупционный риск.
200 тысяч неплатежеспособных, но жаждущих: где спасение от безнадеги?
Доступность жилья определяется спросом и предложением. Спрос огромный, в минской очереди — 200 тысяч семей. И даже это не есть реальный показатель. Люди живут поколениями в старых квартирах, полученных при СССР. Среднестатистический 25−30-летний минчанин проживает с родителями в 45-метровой «двушке», туда же приводит жену, и, с точки зрения государства, они не становятся даже нуждающимися в жилье, на каждого ведь выходит больше 10 квадратных метров. Количество очередников меньше, чем тех, кто нуждается в отдельном жилье. Но это — неплатежеспособный спрос. И ситуация не меняется с 1990-го.
— Мы делали эти подсчеты, — говорит Владимир Давидович. — Если бы ипотека снизилась до 3%, даже до 5%, а количество строящегося жилья выросло с 600 тысяч квадратных метров до 1 миллиона в год, напряженность исчезла бы уже через 6−7 лет.
Обеспеченность по Минску на душу населения сейчас 22,7 метра. Стокгольм — 40 квадратных метров, Варшава — 21. Мы считаем, что и для Минска пределом является 28 метров. Кстати, в Стокгольме ничего не строят — жилье качественное, рождаемость не растет — рынок оборачивается внутри себя. Кто-то умирает, кто-то рождается, вырастает, покупает квартиру на вторичном рынке.
Минск долгое время рос за счет миграционного притока населения. Только в прошлом году зафиксирован отрицательный демографический прирост: убыло населения больше, чем прибыло. Второе, что подпитывает спрос: много морально устаревшего жилья, все, у кого есть хоть какие-то финансы, стараются переехать в новые дома. Люди, которые разъезжаются и которые приезжают из провинции, являются основными покупателями этого дешевого низкокачественного жилфонда.
— Нас от Польши отделяет семь лет и разрешение от чиновников строить в Минске на 40% больше жилья?
— По сути — да. Если просто станет дешевле ипотека, ситуацию это не спасет: спрос вырастет, предложение останется на том же уровне — вырастут цены — жилье снова будет малодоступным. Для риелторов, кстати, это не лучший сценарий. Хочу еще раз объяснить партии диванных экспертов: риелторы не заинтересованы в том, чтобы жилье в Минске дорожало. Риелторы — это сфера услуг, они зарабатывают от оборота. Чем выше цены, чем менее доступно жилье — тем меньше сделок, тем меньше оборот.
О ценовом пузыре: почти сдулся
— В Минске был период, когда цена квадратного метра доходила до 2000 долларов. Как это вообще было возможно, при зарплатах в 300?
— Было мало новостроек, население Минска прирастало, плюс были довольно доступные кредиты в валюте. Их люди смело брали. Повторения подобного сценария сейчас вообразить нельзя. Пузырь на рынке недвижимости сдулся.
— Совсем? Кажется, все-таки есть пузырек.
— Ну, совсем небольшой, — улыбается Владимир Давидович.
— Очевидно большой — в загородном сегменте. Почему в Беларуси такие дорогие дома?
— У нас очень узкий рынок. В Европе дома строились столетиями, там огромные частные массивы, сложившаяся социальная среда. У нас загородному строительству по сути 20 лет. Раньше землю выделяли каким-то избранным, сейчас есть аукционы, но на двухмиллионный Минск откровенно мало участков, а тем более участков хороших.
— Реальное предложение: Колодищи, полигон, дом из газосиликата, с видом на замусоренный лесок — полмиллиона долларов.
— Хотеть можно и больше. Такой дом купят по себестоимости, с учетом паркета, джакузи и мебели — максимум по 1,5 тысячи долларов за квадратный метр, при условии площади не более 200 метров и уже сложившейся социальной инфраструктуры вокруг.
Но в престижных местах ценник может доходить и до 3000. Это объясняется просто: всегда есть люди, которые, выбирая между двумя машинами с одинаковыми характеристиками, выберут ту, что втрое дороже, но престижного бренда. Да и в Минске есть единичные случаи продажи домов за миллион-полтора. Дом — это место. Чистый лес, хорошие соседи, водоем рядом. У нас на весь Минск только три таких места — район Цны со стороны Зеленого луга, Дрозды и у Национальной библиотеки.
— В Украине есть коттеджные поселки, где обеспечены все параметры вип. Где домики с натуральной черепицей, ландшафтным дизайном, дорожками, освещением, коммуникациями стоят по 1115 долларов за квадратный метр под отделку. У нас же такого нет. По 20−40 тысяч продают просто участки — без электричества, дорог и без перспективы их появления в ближайшую пятилетку.
— Мало где государство строит коммуникации за свой счет. Обычно это строится за счет крупных девелоперов. В Украине этот бизнес успел сформироваться до кризисных потрясений. А у нас на загородном сегменте — нет. Рынок специфический и высокорисковый — сейчас на него никто не выйдет. Есть единственный вариант — сделать государственную программу, которая позволит жилищно-строительным кооперативам с привлечением льготных кредитов и субсидий финансировать коммуникации, — ведь создание инфраструктуры и цивилизованное развитие пригородной зоны очень нужное для общества и государства дело.
Демография начнет давить на рынок через пять лет?
— В ближайшие годы на рынок как потенциальные покупатели должны бы выходить люди, рожденные во время демографического провала. Им сейчас около 23−25 лет. Практически у всех родители жильем обеспечены, и будет наследство в виде жилья от бабушек-дедушек. Им в теории не нужно будет новое жилье. Спрос они не обеспечат. Вы просчитывали эту ситуацию?
— Мы прогнозировали ситуацию на ближайшие 6−7 лет с учетом демографии в том числе. Сейчас на цену квадратного метра влияет больше уровень доходов и доступность кредитов, нежели социальные и демографические факторы. Да, основные покупатели — это семьи, в которых начинается движение (разъезды), где дети достигли 25−30-летнего возраста. Эта категория — первичные приобретатели. Да, за счет уходящего поколения подросшее обеспечивает себя жильем. Но насколько это повлияет на белорусский рынок — пока судить сложно.
Среди социальных факторов в Европе есть и такой, как растущее нежелание обременять себя недвижимостью, влезать в ипотеку. Пока у нас этого тоже не наблюдается: белорусы хотят иметь свое жилье. Основные две причины, на мой взгляд, — наш менталитет и отсутствие цивилизованного рынка аренды жилья. И, поскольку особых изменений ни в первом, ни во втором в ближайшее десятилетие не предвидится, этот фактор можно смело убирать из прогнозов.
Читайте также
Не для всех: почем и какие квартиры продают в домах, закрепленных за лучшими гимназиями Минска
Минстройархитектуры: после получения арендного жилья очередь сохранится только за многодетными
Госзастройщик предложил таунхаусы в Зацени по 950 долларов за квадратный метр
