Память народная хранит десятки долгостроев и коллективных обращений дольщиков. Не затих еще скандал с «Тамбазом», как вот новый — владельцы жилищных облигаций ЖК «Грушевский посад», который возводит ООО «Жилстройкомплект» (ЖСК), написали коллективное обращение к президенту. Больше сотни человек просят помощи. Застройщик продал квартиры в недостроенном доме и в том, что только будет строиться. Но стройка стала два года назад: денег нет, руководитель ЖСК за границей. Как сделать так, чтобы такое больше не повторялось?
-
Наталья Литовская
Эксперт по жилой недвижимости
И вроде законодательство совершенствовалось, и указы принимались, и все пытались «приструнить» и «гарантировать», но факт остается фактом: вот долгострой, есть обманутые семьи, отдавшие свои (и кредитные) деньги, есть очередные воззвания куда-то наверх с просьбой о помощи. Государство так и не смогло гарантировать безопасность. Впереди, возможно, кризис, когда могут стать долгостроями и дома честных застройщиков, не рассчитавших силы. Вступать в строительство все страшнее.
Чиновники любят рассуждать о том, что граждане, вступающие в строительство, особенно если покупают облигации, — это инвесторы. Мол, инвестиции — это ж риск. Не хотите рисковать, покупайте готовое. Но это звучит как издевка. Цель инвестиций — прибыль. Инвестируют «свободные деньги». Наши граждане выбирают жилищные облигации или долевку не для того, чтобы заработать, а для того, чтобы сэкономить. Купить жилье, порой первое и единственное, вложив последние деньги и взвалив на себя кредит. Доходы в стране низкие, цены на жилье — высокие. Участие в строительстве обходится чуть дешевле, чем готовая новостройка.
По идее, граждан государство должно защищать, попыток и изменений в законодательстве было много, но — ничего не помогает. Хотя опыт у разных стран есть. Казалось бы — бери и пользуйся.
Например, в Испании, где участие в строительстве как раз считается инвестицией, в 2015-м окончательно решили вопрос гарантий дольщикам. Упрощенно схема выглядит так: «дольщик-инвестор» не отдает деньги застройщику, а вносит средства на депозит в банке, который кредитует девелопера. В случае, если девелопер не справился с обязательствами в срок, банк возвращает деньги с процентами. Как банк получает гарантии от застройщика — это не забота будущего новосела. Человек ничем не рискует.
В России подобная испанской система гарантий дольщиком введена пару лет назад. Банковское сопровождение деятельности застройщика стало обязательным.
На практике это выглядит так. Дольщик заключает договор с застройщиком. После регистрации договора вносит деньги на эскроу-счет, открытый в уполномоченном банке. Деньги застройщик получит только после того, как представит в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. Все это время он пользуется кредитом банка. Правда, в отличие от испанской версии, проценты на внесенную дольщиком сумму не начисляются. И в случае чего дольщик получает ровно то, что отдал. Зафиксирован и важный пункт: если застройщик подаст на банкротство, деньги дольщиков не могут быть арестованы и пойдут дольщикам, а не в счет погашения долгов девелопера перед государством.
Белорусские законодатели размышляли над введением системы банковского сопровождения строительства и эскроу-счетов. Во времена высокой инфляции и девальваций пришли к выводу: нецелесообразно. Слишком дорого обходятся банковские кредиты: банки ведь должны страховать свои риски. Второй аргумент был похож на тот, что обсуждался в России, — что цена метра вырастет. Впрочем, оппоненты говорили: не обязательно, скорее, снизится маржа застройщика. А главное — застройщик будет заинтересован шевелиться, строить максимально быстро, чтобы как можно меньший срок пользоваться банковским кредитом.
Гарантии белорусам очень нужны. Ну и дикий, нецивилизованный это круг: оплата коммерческому застройщику — ожидание — долгострой — обращение к президенту — изъятие долгостроя и передача госзастройщику — оплата госзастройщику.
Похоже, где-то вверху это понимают и нашли неожиданный выход — введение 5-процентного ограничения на прибыль застройщика, который строит за деньги граждан. Смысл предложения — «убить» долевку. Но это не умно — убрать с рынка больше половины застройщиков и окончательно уничтожить конкуренцию. Долевка должна не умереть, а трансформироваться.
Сейчас, при умеренной и предсказуемой инфляции, нужно вернуться к обсуждению системы банковского участия в строительстве и внедрению подобной системы в Беларуси. Беларусбанк, Белинвестбанк, да любой банк, который сейчас кредитует строительство, при разумном законодательстве будет готов участвовать даже в «испанской» схеме.
Что-что, а следить за целевыми показателями, целевым расходованием средств, рассчитывать риски и зарабатывать в любых экономических условиях белорусская банковская система умеет.
