Экономика падает — и это уже очевидно. При худшем сценарии это может обернуться сворачиванием кредитов, девальвацией, существенным падением доходов населения. Застройщики тоже готовятся принимать удар, но устоят, возможно, не все. Мы не имеем права писать названия компаний, у которых при худшем сценарии нет шансов достроить дома, но если вы уже вступили в строительство или только планируете, можете самостоятельно рассчитать риски. Как — расскажем в этом материале.
-
Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости
Дом на стадии котлована
Дом, который только планируют строить или продавать (коммерческие застройщики имеют право на это при 15-процентной готовности, читай, сделан проект, завершен снос, огорожена площадка) — сейчас небезопасное предложение.
Самое же небезопасное в таком случае — если это первый дом в ЖК. Менее опасное — если у застройщика параллельно реализуется несколько ЖК. Или если один ЖК состоит из нескольких домов и предыдущие уже в завершающей стадии, а квартиры в них выкуплены по еще докризисным ценам.
Дома от госзастройщиков на стадии котлована многие воспринимают как безрисковое предложение. Но. К 2013−2014 годам в Минске было больше 70 долгостроев, и добрая половина — долгострои УКСов и даже МАПИДа. Дома строятся в среднем два года, реализация всего проекта (от получения площадки до посадки финальных туй) занимает около трех лет. У госзастройщиков не сходилась экономика проекта — продавали метры за рубли, люди платили частями, а в процессе в рублях же существенно подорожали стройматериалы.
Выставить дольщикам доплаты можно было только в связи с ростом индекса строительно-монтажных работ (СМР), который устанавливает государство. Но тогда государство индекс СМР решило сдерживать искусственно. Так что при углублении кризиса полагаться на госзастройщиков будет все сложней, особенно если они заключали договора без привязки к курсу доллара.
Дорогой проект
В предыдущие кризисы долгостроями становились и дорогие коммерческие проекты. Сейчас заложены несколько домов, которые тоже относятся к дорогим проектам — когда земля с аукциона стоила баснословно, отселение и снос обошлись девелоперу в миллионы. Плюс для этого привлекались кредиты, сам проект комфорт-класса (то есть себестоимость строительства его выше, чем сложить панельку) и так далее. Если себестоимость квадратного метра сформирована в тысячу долларов, продавать его нужно хотя бы по 1200. Не факт, что покупатели будут готовы платить эту цену через год. Просто потому, что физически мало людей, имеющих на руках от 80−100 тысяч долларов на квартиру.
Сейчас большую часть таких квартир покупают те, кто что-то продал до кризиса и привлек кредит. Но кредиты, помним, конечны. Как и количество людей, успевших что-
то продать в начале года.
Продано мало квартир
Вступать в строительство в дорогом проекте более-менее безопасно, если к этому моменту дом уже продан наполовину и больше, и по высокой цене. У застройщика уже есть жирок, ему есть на что достраивать, пусть и без прибыли.
Увы, если продано мало, стройка может стать. Просто потому, что деньги от продажи первых квартир уже в бетоне, долги нужно отдавать, а деньги на окончание строительства можно брать только от новых дольщиков. Но, как мы писали выше, их количество на рынке невелико.
В более устойчивом положении крупные застройщики, у которых продаются параллельно несколько домов или ЖК. Они пережили не один кризис. У них, даже если земля куплена с аукционов, минимизирована себестоимость. Могут позволить себе снижать цены в зависимости от платежеспособного спроса, не замораживая проекты.
Впрочем, часть из них подготовилась к худшему сценарию — создали «дочек», и официально некоторые объекты строят именно дочерние компании. В случае полной неудачи всегда можно сказать, что «дочка» неродная, и оградить от претензий хотя бы основной бренд.
Есть некрупные застройщики, которые вывели из котлована первый дом (секцию большого дома) и открыли продажи во втором доме (секции). Если в докризисные времена они продали этот первый дом и «пристроили» половину квартир во втором, то сейчас велика вероятность, что хотя бы проданное будет достроено. Впрочем, не факт, что в заявленные сроки. А завершение всего объекта будет уже зависеть от стоимости проекта, профессионализма и порядочности руководителей компании-застройщика.
Отдельно стоит вспомнить самую гигантскую многоквартирную стройку Минска. Себестоимость возведения метров там самая низкая в Минске, поскольку застройщику не пришлось тратиться ни на землю, ни на отселение, ни на коммуникации, ни на инфраструктуру. Немало квадратных метров продано в рассрочку в привязке к курсу евро — это обеспечит стабильное поступление денег. Плюс есть резерв для снижения цен за счет снижения прибыли с 50−100% до стандартной для рынка сорокапроцентной.
И реализация жилой части проекта — вопрос только доброй воли девелопера. Собственно, и риски заложены тут же.
Кстати, стоит ожидать, что только стартующие проекты — независимо от того, сколько закопано в землю и вложено в спойлерную рекламу, — будут поставлены на паузу. Потому что сейчас начало строительства может обернуться еще большими убытками.
Платежеспособных и осмотрительных покупателей в ближайшее время могут «забрать» и застройщики, которые в ближайшее время откроют продажи в достроенных домах.
Вместо резюме
Накануне смутных времен вступать в долевку (строительство по облигациям) в принципе более опасно, чем на разгоне цен. А вот больше шансов достроить при таких обстоятельствах:
- у крупных застройщиков;
- в дешевых проектах (не путать с невысоким ценником продаж, это не одно и то же);
- в домах, которые готовы на данный момент хотя бы на 30% и проданы хотя бы на треть.
Оптимально, чтобы новостройка, квартиру в которой вы присмотрели, соответствовала всем трем пунктам.
Выиграют и те люди, которым не к спеху и которые спрячут валюту под подушку и подождут, когда ситуация в экономике станет более предсказуемой. К этому моменту и цены снизятся, и будет видно, у кого из застройщиков возникли реальные проблемы, а кто успешно справляется.
Читайте также
