Автор: Наталья Бухтиярова
Весь 2017 год ипотечный рынок не просто живет без господдержки, а прекрасно себя чувствует в самостоятельном плавании
Господдержка пришла на ипотечный рынок в трудный момент, когда ставка ЦБ росла, а вслед за ней вверх устремились, естественно, и ставки по ипотечным кредитам. Такой рост на фоне общего экономического кризиса популярности ипотеки не добавлял совсем, показатели по выданным кредитам падали, соответственно, падали и продажи. И если вторичный рынок – дело частное, то ощутимое падение продаж на первичном рынке беспокоило власть, так как грозило проблемами всему строительному сектору. В этих условиях банковскую ставку снизили за счет государственного субсидирования, и данная мера оказалась весьма эффективной. Ипотечное кредитование не просто реанимировалось, а стало показывать рост. Почти двухлетнее действие данной программы не только поддержало рынок, но и переориентировало покупателя со вторичного рынка на рынок новостроек.
Поддержка вызывала споры. Кто-то предрекал, что без нее на рынке случится коллапс: население не имеет возможности кредитоваться дорого и без «дотаций» продажи встанут, застройщики массово обанкротятся, а армия обманутых дольщиков увеличится в разы. Оппоненты же, наоборот, утверждали, что рынок должен существовать исключительно по рыночным условиям, что выживать должен лишь сильнейший, и нечего поддерживать слабых. Пока велись эти споры, рынок новостроек рос, особенно Московского региона, ипотека пользовалась спросом, застройщики стали разрабатывать совместные с банками программы на собственные продукты, а сами банки оценили преимущества и масштаб спроса именно этого кредитного продукта и, наконец-то, перестали считать его незаслуживающим своего внимание и начали сами снижать ставку. На этом фоне субсидирование ипотечной ставки из бюджета не представлялось необходимым. В результате субсидирование отменили, хотя были те, кто опасался такого решения, так как платежеспособность населения все еще оставляет желать лучшего, а товары даже первой необходимости постоянно увеличиваются в цене.
Цифры и факты
Согласно данным Росстата средние доходы населения в период кризиса «увеличивались» минимально, что полностью скрадывалось инфляцией и ростом цен и тарифов. Так по все стране усредненный доход на одного жителя в 2015 г. составлял 30 467 р., в 2016 – 30 738 р. В Москве доходы, естественно были выше: 2015 г. — 59 850 р., в 2016 г. — 59 097. Прожиточный же минимум в 2015 г. был равен 14 413 р., в 2016 – 15 092 р. При этом в 2015 году 8,9 % населения имели доход ниже прожиточного минимума, а в 2016 году этот показатель вырос до 9%. Все эти цифры свидетельствуют о том, что покупка квартиры без ипотеки была практически невозможна для большинства населения нашей страны. И вопрос цены ипотечного кредита имел первостепенное значение для потенциального покупателя.
Отмена господдержки вселяла опасения, так как все понимали, что продажи на рынке новостроек не встали исключительно по причине доступности ипотечного кредитования. Рост же кредитной ставки будет критичен, так как и 2017 г. не способствовал повышению благосостояния населения, хотя специалисты и отмечали стабилизацию экономического положения. По данным Росстата средний доход населения вырос до 32 229 р. в месяц, но при этом индекс потребительских цен продолжил расти. Например, за период с 11 по 17 июля некоторые продукты питания подорожали на 1,3%. Дорожает также бензин и дизельное топливо, растут тарифы на коммунальные услуги… Однако опасения относительно ипотечного спроса не оправдались.
Ипотечная арифметика
Статистические данные относительно ипотеки оптимистические: кредиты берут даже больше, чем раньше. По данным АИЖК в первом полугодии 2017 г. кредитов выдали на 773 млрд р., из них на вторичный рынок ушло 509 млрд р., на первичный – 264 млрд р. А это значит, что кредиты на покупку квартиры в новостройке пришлось 34,2% от всех выданных ипотек. За аналогичный период прошлого года кредитов на приобретение квартир на первичном рынке было выдано на сумму 260 млрд р., а в 2015 – 115 млрд р.
Если обратиться к данным Росреестра по первичному рынку в границах старой Москвы, то доля ипотечных сделок по итогам второго квартала побила рекорды за всю историю — 43,4% кредитов.
Директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройка» Татьяна Гусева обращает внимание, что эти цифры четко отражают ситуацию на рынке и переориентацию покупателей на первичный рынок на время введения программы государственного субсидирования ипотечной ставки, когда был максимальный разрыв между условиями на первичном и вторичном рынках, достигающий 4 п.п. в 2015 году.
«Старые» границы Москвы бьют рекорды по ипотеке, безусловно, благодаря огромному предложению. В настоящий момент в этой локации выставлены на продажу 1,2 млн кв. м. Кроме того, банковские ставки по ипотеке в настоящий момент ниже, чем предлагались в рамках льготного кредитования! В течение этого года ведущие банки уже несколько раз уменьшали цену ипотеки. Если в 2015 г. средняя ставка была на уровне 14,7%, в 2016 г. – 13,1%, то сейчас – 11,1%. И это не окончательная величина, властные структуры обещают, что до конца года ставка упадет до 10 – 10,5%.
О привлекательности некоторых цифр
Обещанная ставка на уровне 10% весьма привлекательна на нашем рынке, деньги под такой процент действительно можно брать. Да и такая стоимость ипотеки не самая минимальная на рынке.
Банки не только сами снижают ставку, но и предлагают выгодные условия по тарифам страхования жизни и здоровья, совместно с застройщиками разрабатывают специальные предложения по определенным объектам. Конкурентная борьба на этом рынке привела к тому, что уже сейчас можно найти и оформить ипотеку под 7,5 — 6,75% на весь срок кредитования.
Артём Вишневский, руководитель группы ипотечного кредитования ГК «А101», отмечает, что «за всю историю ипотечного кредитования в России не было таких высоких показателей лояльности и настолько привлекательных условий по ипотеке, которые сейчас демонстрирует рынок. Например, чтобы привлечь клиента, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса, упрощенную процедуру оформления ипотеки – «ипотека по двум документам», специальные программы «ипотечные каникулы», возможность отказа от страхования жизни и здоровья, возможность выбора клиентом дифференцированного схемы погашения ипотеки и т.д. Есть все предпосылки для дальнейшего развития тенденции максимальной лояльности всех участников ипотечного рынка, что в конечном итоге, будет влиять на положительную динамику роста».
Таким образом, рынок ипотечного кредитования в нашей стране начал бороться за своего клиента и это выгодно каждому из нас как потенциальному покупателю жилья. Очевидно, что тенденция роста ипотечного кредитования продолжится и в будущем.
За всю историю ипотечного кредитования не было настолько привлекательных условий по ипотеке, которые сейчас демонстрирует рынок.
Подготовила Наталья Бухтиярова
