Есть у меня знакомый, который умеет пользоваться кризисами. В 2005-м он купил дешевую однокомнатную хрущевку недалеко от «Пушкинской», обошлась она ему в 35 тысяч долларов. Пожил там, поменял стеклопакеты и унитаз, освежил потолки, а в 2007-м продал эту хрущевку уже за 64 тысячи. В 2010-м вложил эти деньги в строительство двухкомнатной квартиры в монолитном доме в перспективном районе. Дом задержали со сдачей на год, заставили понервничать, но в 2014-м, не вложив ни копейки в отделку, он продал свою «двушку» за 104 тысячи. В 2016-м, на дне цен, переселился в трехкомнатную «квартиру своей мечты» ближе к центру и парку. Что можно сделать сейчас, чтобы так же успешно улучшить свои жилищные условия?
-
Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости
Мой знакомый не профессиональный инвестор и даже не экономист — просто в 2007-м, когда увидел, что его хрущевку можно продать почти по 2 тысячи за квадратный метр, почувствовал, что ситуация аномальная и не факт, что она повторится. В 2010-м просто хотел вложить деньги во что-то, что по логике вырастет в цене. К кризису 2012-го осознал: ценник волнообразный, очередным пиком стоит воспользоваться, как и очередным падением цен.
Те, кто профессионально следил за рынком, продали квартиры еще в начале 2020-го. Но и сейчас мы не на дне, цены только спускаются, а значит, у владельцев «стартовой» квартиры еще есть перспективы воспользоваться ситуацией. Но нужно осознавать, что между продажей своей квартиры и покупкой чего-то получше на дне цен нужно будет где-то жить, и не месяц.
Есть однокомнатная хрущевка — что дальше?
Статистика показывает, что сейчас жилье покупают только из острой необходимости. Риелторы подтверждают: покупателей с деньгами, имеющих эту острую необходимость, очень и очень мало. И покупают они самое дешевое.
То есть продать квартиру в принципе можно, но при условии, что будете продавать дешевле, чем сосед. И если сосед выставил не видевшую двадцать лет ремонта квартиру за 45, вам свою с хорошим ремонтом стоит выставлять за 44 с пометкой «торг». И не рассчитывать, что дадут больше, чем 42.
Да, это ломает все представления о справедливом мироустройстве, особенно если сами купили эту квартиру на пике цен. Но вспомните последний кризис: цены начали снижаться в январе 2015-го, ползли вниз 2,5 года, до лета 2017-го.
И потом до «докризисного» уровня так и не взлетели. Так тот кризис был еще очень мягкий — без пугающего политического фона, без пандемии, без закрытия границ и без угрозы роста безработицы. В этот раз мы так просто не отделаемся — будет гораздо труднее. Дно цен, по самым мягким предположениям, будет чуть ниже тысячи долларов за квадратный метр. По более смелым и жестким, может быть и 800.
Выходит, на дне цен при метре около тысячи за свои 42 тысячи сможете приобрести двухкомнатную квартиру в старом жилом фонде, поднакопив еще пару-тройку тысяч — даже приличную «двушку». Или просторную однокомнатную в свежем панельном доме. Возможно, госзастройщикам вроде МАПИДа разрешат строить для всех желающих — тогда можно будет претендовать и на двухкомнатную умеренного метража в новостройке.
Сколько ждать дна и во что это станет?
Со сроками, повторюсь, все сложно. Рынок очень инертный, большинство продавцов просто не понимают, что происходит. Сейчас на нем много желающих продать подороже, чтобы сейчас же купить что-то попросторней, доплатив минимум. Люди упорно держат цены, ведь чем дешевле продашь, тем больше придется доплатить, — а продавец интересующей квартиры попросторней держит ту же оборону.
Бодание может длиться (да и длится) несколько месяцев. Но в итоге все сдадутся и цена
пойдет вниз шустрей.
Правильно было бы настраиваться на то, что после продажи с год, а то и полтора придется пожить в съемной квартире. Если снимать такую же «однушку» в хрущевке (сейчас это 170 долларов в месяц, но цены снижаются) — потратите 2 тысячи долларов за 12 месяцев.
Это не страшно, если умеешь считать. Сейчас, чтобы поменять однокомнатную хрущевку на двухкомнатную квартиру в панельном доме, нужно доплатить около 15 тысяч долларов. Разница между расходами на аренду и доплатой — 13 тысяч долларов. Человеку со средними по Минску доходами отложить такую сумму за год, даже живя впроголодь, не удастся. А вот снимать квартиру как раз под силу.
К сожалению, нынешней ситуацией смогут воспользоваться немногие. В силу психологических причин либо семейных обстоятельств. Но для откладывающих вопрос на потом тоже есть положительный момент. Когда общий ценник снизится, снизится и доплата за «дополнительную комнату». Может быть, к этому времени получится поднакопить.
Читайте также
Новости по теме
Предложение на рынке квартир зашкаливает, но почти никто их не покупает. Что происходит?
В «Минск-Мире» сдали новый дом. Посмотрели, как обстоят дела с качеством отделки в квартире
«Северный поток — 2»: строительство возобновлено после годового перерыва
